Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí: Jak to ovlivňuje prodej a cenu v roce 2026

Ještě před pár lety si každý kupující bytu nebo domu musel připravit na daň z nabytí nemovitých věcí extra balík peněz. Čtyři procenta z kupní ceny to byly peníze, které často rozhodly o tom, zda se člověk do nákupu pustí, nebo ne. Pak přišel rok 2020 a zákon č. 386/2020 Sb., který tuto daň trvale zrušil. Dnes, v roce 2026, už je to dávno minulost, ale dopady této změny cítíme dodnes. Prodejci i kupující se pohybují v novém prostředí, kde pravidla hry vypadají jinak než dříve.

Mnoho lidí si myslí, že zrušení této daně znamená automaticky levnější bydlení. Realita je však složitější. Úspora na jedné straně byla kompenzována růstem cen na druhé. Pokud plánujete prodej nemovitosti nebo uvažujete o koupi, je klíčové pochopit, jak se posunula rovnováha mezi náklady, cenami a riziky. Podívejme se na to, co se skutečně změnilo a co vás čeká při transakci dnes.

Kdo platí co? Nové rozdělení nákladů

Před rokem 2020 byl proces koupě nemovitosti finančně náročnější pro obě strany, ale zejména pro kupujícího. Daň z nabytí nemovitých věcí byla specifická daň ve výši 4 % z kupní ceny nebo směrné hodnoty, kterou platil kupující. Zrušení této daně znamenalo okamžitou úlevu. U průměrného bytu za pět milionů korun šlo o úsporu dvě stě tisíc korun. Peníze, které si kupující mohl ponechat pro rekonstrukci nebo splacení hypotéky.

Pro prodejce to však neznamenalo úplnou svobodu od daní. Zatímco kupující už nemusí řešit daň z nabytí, prodejce stále čelí Daně z příjmu z prodeje nemovitosti, která je daní ze zisku získaného při prodeji majetku, pokud nesplní podmínky osvobození. Tato daň činí 15 % z rozdílu mezi prodejní a nákupní cenou (po odečtení opravných položek a nákladů). Klíčovým faktorem je délka vlastnictví. Od 1. ledna 2021 se pro osvobození od této daně vyžaduje držení nemovitosti po dobu alespoň deseti let. Dříve stačily dva roky skutečného užívání k bydlení nebo pět let vlastnictví.

Tento posun má zásadní důsledek pro trh. Mnoho investorů, kteří dříve nakupovali, renovovali a prodávali s krátkým ziskem, nyní narazí na dlouhé časové horizonty. To snižuje počet rychlých spekulativních transakcí, ale zároveň zvyšuje tlak na ceny, protože nabídka „rychlých“ nemovitostí klesá.

Proč rostly ceny nemovitostí?

Zrušení daně z nabytí mělo za následek neočekávaný efekt: prudký nárůst poptávky. Když zmizela bariéra ve výši 4 %, více lidí si mohlo dovolit vstoupit na trh. Podle dat České národní banky (ČNB) vzrostly ceny bytů v roce 2020 o 8,2 %, v roce 2021 dokonce o 13,7 %. Tento trend pokračoval i v následujících letech, ačkoli mírou pomalejší.

Ekonomové, jako je Pavel Štěpánek z Masarykovy univerzity, varovali, že tato úleva bude absorbována vyššími cenami. A stalo se tak. Prodavači si byli vědomi toho, že kupující mají k dispozici více likvidity díky úspoře na dani, a proto mohli žádat vyšší ceny. Výsledkem je, že celkové náklady na získání nemovitosti se příliš nezmenšily, jen se přesunuly z rozpočtu státu do kapsy prodávajícího.

Je důležité si uvědomit, že tento mechanismus funguje hlavně v lokalitách s vysokou poptávkou, jako je Praha, Brno nebo Ostrava. V menších městech a venkovských oblastech byl růst cen mírnější, zde zrušení daně skutečně pomohlo zvýšit dostupnost bydlení bez drastického navyšování cen.

Dopad na investory a speculanty

Zatímco běžným kupujícím, kteří hledají domov pro sebe, zrušení daně z nabytí ulehčilo vstup na trh, pro investory situace komplikovala. Především kvůli změně pravidel u daně z příjmu. Požadavek na desetileté držení nemovitosti pro osvobození od daně z příjmu dělá z realitního trhu méně atraktivní místo pro krátkodobé spekulace.

Investoři musí nyní počítat s tím, že jejich kapitál bude vázán déle. Pokud chtějí prodat dříve než za deset let, hrozí jim daňová povinnost ve výši 15 % z čistého zisku. To odradí mnoho menších investorů a vede k tomu, že trh dominují větší institucionální hráči, kteří si mohou dovolit delší horizonty a efektivněji optimalizovat své daňové zatížení. Podle průzkumu společnosti GSE Real se podíl investorů na trhu sice zvýšil, ale jejich strategie se posunula k dlouhodobému pronájmu spíše než k rychlému obratu.

Co se mění v roce 2025 a 2026?

Ačkoli daň z nabytí zůstává zrušená, daňový systém kolem nemovitostí se dál vyvíjí. Od roku 2025 dochází ke změnám v oblasti daně z nemovitostí samotných. Zákonník č. 253/2024 Sb. upravuje místní koeficienty, které mohou obce nastavovat v širším rozmezí (0,5 až 5,0). To může vést k tomu, že některé obce zvýší daň z pozemků a staveb, aby kompenzovaly ztrátu příjmů z rušených oslobodení.

Další významnou změnou je úprava DPH při prodeji nových nemovitostí. Od července 2025 bude DPH zdaněn pouze první prodej do dvou let od kolaudace. Následné prodeje budou osvobozené. To usnadňuje prodej nedokončených projektů nebo rychle se obracích developerských jednotek, což může mít pozitivní dopad na dostupnost nových bytů.

Pro běžného prodejce starší nemovitosti tyto změny znamenají stabilitu. Daň z nabytí se nevrací, ale je třeba sledovat případné změny v místních daních, které mohou ovlivnit celkové náklady na držení nemovitosti pro kupujícího v budoucnu.

Praktické rady pro prodejce

Pokud plánujete prodej nemovitosti v roce 2026, vezměte v úvahu následující body:

• Ověřte si datum nabytí vlastnictví: Pokud jste nemovitost získali po 1. lednu 2021, musíte ji držet deset let pro osvobození od daně z příjmu. Pokud dříve, stále platí pravidlo dvou let skutečného užívání k bydlení.
• Dokumentujte náklady: I když plánujete osvobození, udržujte přehled o všech nákladech spojených s koupí a rekonstrukcí. Mohou se hodit při výpočtu základu daně, pokud byste museli daň platit.
• Cenová strategie: Kupující již neplatí 4 % daň, ale očekávají, že cena nemovitosti bude reflektovat současný trh. Nesnažte se uměle snižovat cenu, abyste přilákali kupujícího „úsporou“, která již neexistuje. Sundejte cenu podle reality trhu.
• Právní jistota: I když administrativní zátěž klesla, doporučuji konzultaci s právníkem nebo realitním maklérem, zejména pokud jde o složitější případy spoluvlastnictví nebo dědictví.

Shrnutí perspektivy trhu

Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí bylo krokem, který zjednodušil transakce a podpořil likviditu trhu. Ceny sice vzrostly, ale trh se stabilizoval. V roce 2026 můžeme očekávat mírný pokles počtu transakcí o 2-3 % a zpomalení růstu cen na 3-4 %, podle prognóz ČNB. To naznačuje, že nejhorší fáze „bubliny“ je za námi.

Pro kupující je to dobrou zprávou, že vstupní bariéry jsou nižší. Pro prodejce je výzvou naučit se žít s novými pravidly daně z příjmu a delšími cykly vlastnictví. Klíčem k úspěchu je informovanost a pečlivé plánování. Nemovitost zůstává jedním z nejbezpečnějších aktiv, ale její obchodování vyžaduje větší strategii než dříve.