Stavební dozor: Jak designér jako vedoucí projektu zaručí kvalitu stavby

Stavíte dům a věříte, že když máte skvělý projekt, všechno půjde samo? To je nejčastější omyl, který stojí lidi tisíce korun. Ne každý architekt, který nakreslil plán, se podívá na stavbu. A právě to je ten rozdíl mezi dobrým a skutečně kvalitním domem.

Co je vlastně autorský dozor?

Autorský dozor není jen „příležitostná návštěva“ architekta na stavbě. Je to právně upravená povinnost, která zajišťuje, že stavba bude přesně taková, jakou navrhl autor projektu. Podle stavebního zákona (183/2006 Sb.) je autorský dozor povinný u všech staveb, které vyžadují stavební povolení - tedy téměř u každého rodinného domu, rekonstrukce nebo výstavby objektu nad 250 m².

Není to „kontrola“ ve smyslu, že by někdo hledal chyby. Je to „vedení“ - architekt nebo projektant, který vytvořil plány, je na stavbě, aby vysvětloval, jak mají pracovníci správně provést detaily, které v dokumentaci nejsou zcela jasné. Projektová dokumentace není návod, jak se vaří polévka. Je to jako scénář k filmu - každý ho může vyložit jinak. Bez autora na místě se může stát, že zákazník dostane dům, který vypadá jako jeho návrh… ale chová se jinak.

Proč designér musí být vedoucím projektu?

Architekt, který navrhl dům, ví, proč je ta stěna o 15 cm tlustší, proč je v kuchyni ten konkrétní detail a proč se výstup kouře v kominu nachází právě tam. Stavební firma ne. Jejich úkol je stavět podle návodu. Ale když návod není jasný - a většinou není - tak se rozhodují podle návyku, levného materiálu nebo rychlosti.

Podle průzkumu České komory autorizovaných inženýrů z roku 2023 se 78 % reklamací po kolaudaci vyskytuje kvůli nejasnostem v projektové dokumentaci. A právě autorský dozor tyto nejasnosti odstraňuje ještě předtím, než se začne stavět. Když se stavebník ptá: „Můžeme použít levnější dlažbu?“, architekt odpoví: „Ano, ale jen pokud změníme podklad, jinak se bude praskat.“ Tohle rozhodnutí nemůže udělat žádný stavbyvedoucí - jen ten, kdo ví, jak celý systém funguje.

Stavební firmy to často nechápou. Věří, že když mají certifikovaného stavbyvedoucího, už mají všechno pod kontrolou. Ale ten má odpovědnost za bezpečnost a technickou kvalitu - ne za to, že dům bude vypadat jako návrh. To je úloha autorského dozoru.

Rozdíl mezi autorským, technickým a stavebním dozorem

Ne každý dozor je stejný. Je důležité rozumět, kdo co dělá:

• Autorský dozor - provádí autor projektu (architekt, projektant). Zajišťuje věrnost návrhu - tvar, materiály, uspořádání, technická řešení. Je povinný u staveb s povolením.
• Technický dozor - provádí stavební firma. Kontroluje, zda jsou práce v souladu s technickými normami - například zda je beton správně smíchaný, zda je izolace dostatečná. Je to „technická kontrola“.
• Stavební dozor - je povinný jen pro ty, kteří staví svépomocí. Je to někdo, kdo je pověřen stavebníkem a sleduje, že se stavba nezhroutí. Není to projektant - je to spíš „hlídka“.

Když si necháte jen technický dozor, můžete mít dům, který je bezpečný… ale vypadá jako nákupní centrum z roku 1995. Když si necháte jen stavební dozor, může vám dům zhroutit. Bez autorského dozoru se vám dům může stát „věrým“ jen na papíře.

Co konkrétně dělá architekt jako dozor?

Architekt na stavbě nejen „přijde a podívá se“. Pracuje aktivně:

1. Provádí kontrolní návštěvy - podle smlouvy se objeví na stavbě 12-20krát, v závislosti na velikosti a složitosti. Většina lidí si myslí, že 3-5 návštěv stačí. To je chyba. V průměru je potřeba 15-20 návštěv pro rodinný dům.
2. Vysvětluje detaily - když zedník neví, jak spojit izolaci se základem, architekt mu to ukáže. Když montér neví, kam vést kabely, tak ho provede.
3. Řeší nečekané problémy - například když se při výkopu najde jiný typ půdy než byl v geologickém průzkumu. Architekt se rozhodne, jak to upravit, aby se nezměnila stabilita.
4. Odhaluje chyby v materiálech - v roce 2023 byl případ, kdy architekt jako dozor odhalil, že dodavatel dodal zateplovací desky s nízkou pevností. Bez jeho zásahu by se dům za pár let začal praskat. Náklady na opravu by byly 220 000 Kč. Dozor stál 65 000 Kč.
5. Fotodokumentuje stavbu - každý krok je fotografován. To je důležité, když se později objeví reklamace nebo při kolaudaci.

Tyto činnosti nejsou „náplň práce“ - jsou to ochranné mechanismy. Bez nich se dům může stát „výrobním výrobkem“, ne domem navrženým pro vás.

Je autorský dozor skutečně potřeba?

Je to otázka, kterou si klade každý investor. Někdo říká: „Stavím dům za 3 miliony, proč mě to bude stát ještě 85 000?“

Ale podívejte se na čísla:

• 63 % investorů, kteří použili autorský dozor, ho doporučí - podle průzkumu StavbyMonitor z června 2022.
• 47 % těch, kteří ho neměli, říká: „Chtěl bych ho mít zpětně.“
• Průměrně zvyšuje náklady o 12,7 % - podle StavbyControl - ale zároveň snižuje náklady na opravy po kolaudaci o 32 % ve srovnání s průměrem EU (podle EN 16957:2022).

Na portálech jako StavbaNaMerku.cz je 68 % recenzí k autorskému dozoru kladných. Ale na StavebniFirmy.cz je 41 % záporných. Proč? Protože někteří architekti neumí pracovat na stavbě. Nejsou zkušení. Nechodí na stavbu dostatečně často. Neřeší detaily. A pak se investor ptá: „Co jsem zaplatil?“

Ne každý architekt je dobrým dozorem. Je potřeba vybrat toho, kdo má praktickou zkušenost - minimálně 3 roky v realizaci podobných objektů, jak doporučuje Ministerstvo pro místní rozvoj. Ne toho, kdo jen nakreslil plán v kanceláři.

Co se změnilo v roce 2023 a 2024?

Stavební právo se mění. Od 1. 1. 2023 je povinný autorský dozor i při bourání staveb. Ano, i když demolujete starý dům - musíte mít projektanta, který zkontroluje, že se nesničí sousední stěny nebo podpěry.

Od 1. 1. 2024 bude všechny kontrolní návštěvy autorského dozoru muset architekt zaznamenávat v elektronické databázi Státního pozemkového úřadu. To znamená, že každá návštěva bude mít časový a polohový záznam. Nebudete moci říct: „Architekt tam byl, ale nevím kdy.“

Také se zpřišťují požadavky na energetickou náročnost. Dům, který má být třídy A, potřebuje přesně správné izolace, těsnění, větrání. A tohle všechno může zaručit jen ten, kdo navrhl systém. Stavební firma to nezvládne - ona staví, ne navrhuje.

Kdo by měl autorský dozor mít?

Ne každý dům ho vyžaduje. Ale kdo by ho měl mít:

• Všichni, kdo staví rodinný dům nad 250 m² - je to zákon.
• Všichni, kdo rekonstruují historický dům - podle analýzy Českého institutu stavebnictví roste poptávka po autorském dozoru u rekonstrukcí o 9,3 % ročně.
• Všichni, kdo chtějí dům, který bude vypadat jako na návrhu - ne „přibližně“.
• Všichni, kdo nechtějí platit za opravy po 5 letech - protože opravy stojí vždycky dvakrát tolik, co dozor.

Nikdo, kdo staví svépomocí, nemusí mít autorský dozor. Ale musí mít stavební dozor. A to je jiná věc.

Co dělat, když architekt nechce být dozorem?

Někteří architekti nechtějí být na stavbě. Říkají: „To není moje práce.“ To je problém. Pokud váš architekt nechce být dozorem, nechte ho. Najměte jiného. Nebo najměte samostatně činného autorizovaného projektanta - v ČR je jich přes 8 700.

Nezapomeňte: autorský dozor je právně povinný, ale neznamená to, že ho musí provádět váš architekt. Může to být jiný projektant - ale musí být autorizovaný a musí mít přístup k projektové dokumentaci.

Nejde o to, kdo to udělá. Ale o to, zda to někdo udělá.

Je to stojí za to?

Stavební dozor je jako pojistka. Nechcete ji mít, dokud ji nebudete potřebovat. Ale když ji potřebujete - a nebudete ji mít - tak to bude stát víc než celý dům.

Největší chyba investorů není, že zaplatí za dozor. Je to, že ho nechají být. A pak si říkají: „Proč se to stalo?“

Designér jako vedoucí projektu není luxus. Je to základ. Bez něj máte projekt na papíře. S ním máte dům, který bude stát.