Prodej nemovitosti v insolvenci: Jak fungují práva věřitelů a dlužníků v ČR

Prodej nemovitosti v insolvenci není běžná transakce. Nejde o to, že by vlastník chtěl prodát byt nebo dům - on už o něm nemá žádnou moc. Celý proces řídí insolvenční správce, a to podle přísných pravidel Insolvenčního zákona. V České republice se tento systém používá od roku 2006, ale od 1. ledna 2025 se změnily i podmínky pro oddlužení, což ovlivňuje i počet prodejů nemovitostí. Pokud jste koupení nemovitosti v insolvenci zvažovali, nebo se ptáte, co se stane s vaším domem, když se dostanete do úpadku, tady je přehled, jak to vlastně funguje.

Co je vlastně insolvenční prodej nemovitosti?

Když fyzická osoba přestane splácet dluhy a podá návrh na insolvenci, soud jí jmenuje insolvenčního správce. Ten přebírá kontrolu nad vším majetkem dlužníka - včetně nemovitosti. Cílem není potrestat dlužníka, ale zpeněžit jeho majetek tak, aby věřitelé dostali co nejvíce peněz. Nemovitost se prodává, protože je největší a nejvýhodnější položkou v majetkové podstatě. Původní vlastník už nemůže rozhodovat o prodeji, nepodepisuje smlouvy, nemá vliv na cenu. Vše dělá správce.

Prodej probíhá dvěma způsoby: přímým odprodejem nebo elektronickou dražbou. Při přímém odprodeji kupující podávají nabídky, správce vybírá tu nejvýhodnější - ne nutně tu nejvyšší. Například někdo nabídne 2 mil. Kč, ale bude platit hned, a jiný nabídne 2,1 mil. Kč, ale chce platbu za 3 měsíce. Správce zvolí tu první, protože rychlejší výplata znamená větší výnos pro věřitele. Dražba se používá, když je větší zájem nebo když správce neví, jakou cenu získat. V tom případě se požaduje aukční jistota, kterou kupující musí předložit.

Proč jsou ceny nižší?

Nemovitosti v insolvenci jsou často o 10-30 % levnější než tržní hodnota. Proč? Protože správce chce rychle prodát. Čím dřív se peníze dostanou do majetkové hmoty, tím víc věřitelů může dostat něco. Zároveň je riziko, že nemovitost zůstane obydlená. Dlužník může odmítnout odejít, a to způsobí zpoždění. Kupující musí počítat s tím, že se do bytu nemůže přestěhovat hned. Některé transakce trvají i několik měsíců.

Podle dat realitních kanceláří, které zpracovávají insolvenční prodeje, 78 % kupujících nakoupilo za cenu o 15-25 % nižší než tržní hodnota. Ale to není všechno. Riziko je, že nemovitost může být zatížena nevyklizením, nebo že vlastnické právo nebude převedeno správně. Pokud byla nemovitost před insolvencí převedena zdarma nebo pod tržní hodnotou, může být prodej později zrušen jako neúčinný úkon.

Co říká zákon o chráněném obydlí?

Dlužník má právo na ochranu svého bydlení. Pokud je nemovitost jeho jediným a skutečným obydlím, a její hodnota nepřesahuje stanovenou hranici, nemůže být prodána. Podle nařízení vlády č. 449/2023 Sb. je tato hranice v roce 2025:

• 4,5 mil. Kč pro byty
• 6 mil. Kč pro rodinné domy

Tato ochrana platí pouze tehdy, pokud je pohledávka zajištěného věřitele (např. banky s hypotékou) vyšší než hodnota nemovitosti. Jinými slovy - pokud byt stojí 4 mil. Kč a hypotéka je 4,8 mil. Kč, nemůže být byt prodán. Banka nemůže dostat peníze z jeho prodeje, protože by to nebylo výhodné. V takovém případě se dlužníkovi umožní oddlužit se bez prodeje nemovitosti.

Podle statistik Insolvenčního registru se pouze 35 % nemovitostí, které by teoreticky mohly být chráněné obydlí, skutečně prodává. Zbývajících 65 % zůstává u dlužníka díky této ochraně. To znamená, že většina nemovitostí v insolvenci jsou ty, které nejsou hlavním bydlením - například druhý byt, nebo dům, který se využívá k pronájmu.

Kdo rozhoduje o prodeji?

Insolvenční správce nemůže rozhodnout sám. Pokud má nemovitost zástavní právo (hypotéku), rozhoduje zajištěný věřitel - obvykle banka. Pokud banka požádá o prodej, správce je povinen zahájit proces. Pokud banka nechce prodat, protože pohledávka je vyšší než očekávaný výtěžek, může se rozhodnout nemovitost nechat dlužníkovi.

Pokud není zástavní právo, rozhoduje věřitelský výbor - skupina věřitelů, kteří se zvolili, aby reprezentovali všechny. Pokud výbor nesouhlasí, může rozhodnout soud. Správce jen provádí, ne rozhoduje. Všechny smlouvy podepisuje on, ale jen s povolením nebo na základě rozhodnutí.

Jak probíhá proces prodeje?

Prodej nemovitosti v insolvenci probíhá v několika krocích:

1. Podání insolvenčního návrhu - dlužník podá návrh u soudu, většinou s advokátem.
2. Ověření pohledávek - správce zkontroluje, kdo a kolik dluží.
3. Sestavení majetkové podstaty - všechny majetkové položky jsou seznamovány, včetně nemovitosti.
4. Rozhodnutí o prodeji - zajištěný věřitel požádá o prodej, nebo výbor rozhodne.
5. Realizace prodeje - přímý odprodej nebo dražba.
6. Schválení prodeje soudem - soud kontroluje, zda je vše v souladu se zákonem.
7. Převod vlastnictví a výmaz zástavního práva - po schválení se nemovitost převede na kupujícího a zástavní právo se vymaže z katastru.

Kupující musí požádat o Potvrzení o zániku zástavního práva a Návrh na výmaz zástavního práva. Bez těchto dokumentů nemůže katastrální úřad vymazat hypotéku. Pokud to neuděláte, budete vlastníkem nemovitosti, ale s hypotékou, která zůstala ve prospěch banky - a to je nebezpečná situace.

Co se změnilo od 1. ledna 2025?

Největší změna v insolvenci je nová verze zákona o oddlužení. Dříve bylo nutné splatit 30 % dluhů a čekat 5 let. Teď stačí:

• Doložit alespoň dva dluhy
• Čekat jen 3 roky

Tato změna znamená, že více lidí bude podávat návrhy na insolvenci. Asociace insolvenčních správců ČR předpovídá nárůst počtu řízení o 30-40 % v letech 2025-2026. To znamená více nemovitostí na trhu. Ale zároveň může dojít k poklesu cen - protože nabídka bude růst rychleji než poptávka. Justiční ministerstvo varuje, že výsledkem může být snížení cen v insolvenčním prodeji.

Co byste měli vědět, pokud kupujete?

Koupě nemovitosti v insolvenci je lákavá kvůli ceně, ale není bez rizik. Zde je co si pamatovat:

• Nikdy nepřijměte smlouvu bez potvrzení o výmazu zástavního práva.
• Zkontrolujte, zda nemovitost byla správně zahrnuta do majetkové podstaty - pokud ne, může být prodej zrušen.
• Počítejte s tím, že dlužník může odmítnout odejít - exekuce může trvat 2-3 měsíce.
• Nezapomeňte na daň z příjmu - pokud koupíte za 1,5 mil. Kč a prodáte za 2,5 mil. Kč, musíte zaplatit daň z výdělku.
• Požádejte o výpis z katastru - zkontrolujte, zda nejsou na nemovitosti jiné právní vady.

Podle zkušeností uživatelů na realitních fórech je nejčastější chyba - přehlížení času. Někdo si myslí, že koupí byt a hned se tam přestěhuje. Ve skutečnosti může trvat 4-6 měsíců, než se vše uspořádá. Pokud máte flexibilní plány, může to být výborná příležitost. Pokud potřebujete byt hned, nechte to být.

Co byste měli vědět, pokud jste dlužník?

Největší představa je, že vás všechno odeberou. To není pravda. Pokud je vaše nemovitost vaším jediným bydlením a její hodnota nepřesahuje 4,5 mil. Kč (pro byt) nebo 6 mil. Kč (pro dům), nemůže být prodána. Můžete zůstat. Můžete oddlužit se za 3 roky a zachovat byt.

Nezapomeňte: nemovitost musí být vaším skutečným bydlením. Pokud máte dům v obci a byt v Praze, a bydlete v Praze, dům může být prodán. Pokud máte dům, ve kterém žijete, a nejste vlastníkem jiné nemovitosti, máte právo na ochranu.

Nezavírejte se. Pokud se ocitnete v těžké situaci, kontaktujte konzultanta nebo neziskovou organizaci, která pomáhá s insolvencí. Nečekáte, až se soud rozhodne - můžete začít už teď.

Je to bezpečné?

Ano, pokud dodržíte pravidla. Insolvenční prodej je plně právně řízený proces. Všechny kroky probíhají pod dohledem soudu. Pokud kupujete přes legitimní realitní kancelář, která má zkušenosti s insolvencemi, riziko je nízké. Největší problém není právní - je to čas a nevyklizení. Pokud jste připraveni na to, že budete čekat, a budete mít dokumenty v pořádku, může to být jedna z nejvýhodnějších možností, jak získat nemovitost.