Dům a zahrada prosince 23, 2025
Předběžné schválení hypotéky: Jak ho získat a kdy ho použít
Chystáte se koupit byt nebo dům, ale nevíte, kolik peněz banka skutečně dá? Nebo jste už viděli nějaký byt, který vás láká, ale bojíte se, že se vám podaří získat hypotéku včas? Předběžné schválení hypotéky není jen další papír, který si musíte vytáhnout. Je to váš nejsilnější nástroj na trhu s nemovitostmi. V Česku už ho používá přes 42 % všech kupujících. A ti, co ho mají, kupují rychleji, lépe vyjednávají a méně stresují.
Co je předběžné schválení hypotéky?
Předběžné schválení hypotéky je předběžné schválení hypotéky podmíněný závazek banky, který vám potvrzuje, jakou maximální částku vám může poskytnout na hypotéku, aniž byste měli vybranou nemovitost. Je to jako předem vydělaný lístek na nákup - banka říká: „Pokud najdete byt, který splňuje naše podmínky, dáme vám až tolik peněz.“
Není to konečné schválení. Banka ještě musí zkontrolovat samotnou nemovitost - její hodnotu, stav, případné zátěže. Ale základní finanční schopnost - vaše příjmy, dluhy, historie - už máte projitou. A to je ta klíčová výhoda.
Proč je to tak důležité na trhu?
Představte si, že vidíte byt v Praze 4 za 6 milionů. Zajímá vás, ale je na trhu jen 10 dní. Prodávající má 15 nabídek. Kdo vyhraje? Ten, kdo má peníze hned. A nejen „má peníze“ - ten, kdo to dokáže dokázat.
Podle průzkumu Hypoindexu z roku 2023 mají kupující s předschválením hypotéky 2,3× vyšší šanci na uzavření smlouvy než ti, kteří ho nemají. Prodávající nechtějí riziko. Nechtějí, aby transakce selhala, protože kupující neměl hypotéku. Předschválení je vaše záruka, že jste vážný kupující.
V Praze, Brně nebo Ostravě, kde trh je horký a byty se prodávají za týden, je předschválení nejen výhoda - je to podmínka pro úspěch.
Co potřebujete k získání předschválení?
Proces není složitý, ale vyžaduje přípravu. Nejde o to, aby vám banka „věřila“ - jde o to, aby vám dokázala, že jste finančně stabilní.
- Příjmy: Potvrzení od zaměstnavatele, výpisy z účtu za posledních 6 měsíců. Pokud jste podnikatel, potřebujete daňová přiznání za poslední 2 roky.
- Dluhy: Banka zkontroluje, kolik máte kreditních karet, spotřebitelských úvěrů, úvěrů na auto. Pokud máte 50 000 Kč na kartě a příjem 30 000 Kč měsíčně, budete mít problém.
- Úvěrové skóre: Většina českých bank vyžaduje minimálně 750 bodů na škále 300-850. Pokud jste dříve měli zpožděnou splátku nebo jste měli exekuci, je to problém.
- Minimální příjem: Většina bank vyžaduje čistý měsíční příjem alespoň 25 000 Kč. U dvoučlenné domácnosti může být limit 50 % příjmu na splátku. U jednotlivce je to 45 %.
Nejčastější chyba? Lidé si myslí, že stačí mít „dobrý příjem“. Ale banka nevidí jen vaše příjmy - vidí celý váš finanční život. Pokud jste v posledních 3 měsících často používali kreditní kartu až na limit, banka to vidí jako riziko - i když jste v práci.
Jak dlouho to trvá?
Standardní doba je 1 až 3 týdny. Ale některé banky už to dělají rychleji.
Česká spořitelna dokáže předschválení udělit během 72 hodin, pokud máte všechny dokumenty a použijete jejich digitální nástroj. Jak? Integrace s daňovým úřadem a vašimi účty - banka automaticky zkontroluje, kolik jste skutečně vydělali. Není potřeba posílat výpisy - oni to mají hned.
Naopak, pokud podáte žádost ručně, přes papíry, může to trvat až 3 týdny. A pokud banka potřebuje něco doplnit - třeba vysvětlení výdaje z účtu - tak se to prodlužuje.
Kolik peněz vám schválí?
Tady je důležitá pravda, kterou mnozí přehlížejí: předschválená částka není záruka, že vám dají přesně tolik.
Banka vám řekne: „Můžeme vám dát až 7 milionů.“ Ale když najdete byt za 7,2 milionu, může vám zůstat jen 6,5. Proč? Protože banka musí zkontrolovat hodnotu nemovitosti. A pokud je ta hodnota nižší než cena, kterou jste uvedli, sníží vám úvěr.
Podle dat MONETY Money Bank se 12,7 % předschválených hypoték nakonec nezrealizuje. Ne proto, že jste přestali pracovat. Ale protože:
- hodnota nemovitosti byla pod odhadem,
- se změnila vaše úvěrová historie (např. jste si vzali další úvěr),
- nebo banka změnila své regulační požadavky.
Proto je dobré mít rezervu - alespoň 10 % na doplnění. A nikdy nekupujte byt, který je přesně na hranici vašeho předschválení.
Které banky jsou nejlepší?
Trh je ovládán třemi hráči:
| Banka | Tržní podíl | Platnost předschválení | Digitální předschválení | Průměrné schválení |
|---|---|---|---|---|
| Česká spořitelna | 28,3% | 6 měsíců | Ano, do 72 hodin | 91,5% |
| Komerční banka | 21,7% | 6 měsíců | Ano, do 5 dní | 89,2% |
| MONETA Money Bank | 15,2% | 12 měsíců (za podmínek) | Ano, do 15 minut | 87,8% |
| Hypoteční banka | 12,1% | 3 měsíce | Částečně | 85,4% |
MONETA Money Bank je nejrychlejší - můžete dostat předschválení za 15 minut, pokud máte všechny účty propojené. Ale jejich platnost je jen 6 měsíců, pokud nežádáte o prodloužení.
Česká spořitelna má nejvyšší schválenost - 91,5 % předschválených hypoték se nakonec zrealizuje. Pokud chcete jistotu, je to bezpečná volba.
Kdy ho využít?
Předschválení nepotřebujete, když:
- nakupujete od známého - prodávající vám věří bez dokladů,
- si kupujete byt u stávajícího partnera - třeba rodičů,
- plánujete nákup za 1-2 roky a nemáte konkrétní cíl.
Potřebujete ho, když:
- hledáte byt v Praze, Brně, Ostravě nebo jiném horkém trhu,
- chcete vyjednávat o ceně - prodávající ví, že máte peníze,
- plánujete rychlý přesun - třeba kvůli práci,
- je vaše finanční situace stabilní, ale nejste si jistí, kolik vám banka dá.
Nejlepší čas na získání předschválení? Tři měsíce před tím, než začnete aktivně hledat byt. Použijte ten čas na:
- zkontrolování svého úvěrového skóre (můžete to udělat zdarma přes ČNB nebo Experian),
- zrušení nepotřebných kreditních karet,
- snížení využití kreditních rámů pod 30 %,
- vyřešení jakýchkoli záznamů v registru exekucí.
Co se stane, když ho nezískáte?
Nezískání předschválení neznamená, že nebudete moci mít hypotéku. Znamená to, že:
- budete mít méně možností při výběru nemovitosti,
- budete muset čekat, než banka schválí hypotéku po výběru bytu - což může trvat 4-6 týdnů,
- prodávající vás může ignorovat, protože neví, jestli transakce proběhne.
Podle Heureky.cz je nejčastější stížnost: „Nejasná komunikace od banky.“ Lidé dostanou e-mail, že „žádost je ve vyhodnocení“, ale nevědí, co chybí. Proto se radí: požádejte o písemné vysvětlení, co potřebujete, a nechte si to podepsat.
Co vás může zablokovat?
Nejčastější důvody, proč banka odmítne předschválení:
- Exekuce nebo insolvenční rejstřík: 18,4 % žádostí je zamítnuto právě kvůli tomu.
- Záporný úvěrový záznam: Pokud jste měli zpožděné splátky v posledních 2 letech.
- Příjem pod 25 000 Kč: Bez toho většina bank nepřijde.
- Neúplná dokumentace: Někdo poslal jen 3 měsíce výpisů, ne 6.
- Velké dluhy: Pokud máte 200 000 Kč na úvěru a příjem 40 000 Kč, banka vám řekne: „To nejde.“
Řešení? Pokud máte problém s exekucí, vyřešte ho před podáním žádosti. Pokud máte dluhy, snažte se je zmenšit. Pokud máte nejistý příjem, zvažte, jestli byste měli nejprve získat stabilnější příjem.
Co vás čeká v budoucnu?
Do roku 2026 se očekává, že banky začnou používat AI scoring - umělou inteligenci, která bude přesněji odhadovat riziko. Cíl: snížit počet finálních odmítnutí z 12,7 % na 7,5 %.
Do roku 2027 by se měl podíl předschválených hypoték zvýšit na 55-60 %. Znamená to, že v budoucnu bude bez předschválení téměř nemožné koupit byt na trhu.
Ale pozor: Deloitte varuje - pokud by došlo k výraznému poklesu cen nemovitostí, až 22 % předschválených hypoték by mohlo selhat, protože banky budou mít přísnější požadavky na zástavu. Proto je důležité nekupovat na hranici vašich možností.
Závěr: Je to stojí za to?
Ano. Pokud plánujete koupit nemovitost v následujících 6-12 měsících, předschválení hypotéky je nejchytřejší krok, který můžete udělat. Nejde jen o peníze. Jde o klid, jistotu a sílu ve vyjednávání.
Nikdy nečekáte, až najdete byt. Uděláte to naopak: najdete byt, který se vejde do vašeho předschválení. A pak ho koupíte - rychle, jistě a bez stresu.
Nejlepší tip: Nechte si předschválení udělat u dvou bank. Porovnejte podmínky. Víte, co je důležité - ne ten, kdo vám nabídne největší částku, ale ten, kdo vám jasně řekne, co potřebujete, a kdo vás nezatíží nejasnostmi.
Je předběžné schválení hypotéky zdarma?
Ano, předběžné schválení hypotéky je zdarma. Banka vám neúčtuje poplatek za zpracování žádosti. Ale pokud se rozhodnete hypotéku uzavřít, budete platit poplatky za vedení účtu, pojistku a možná i poplatek za výběr úvěru - ty se ale platí až při uzavření.
Můžu si předschválení udělat i bez zaměstnání?
Ano, ale jen pokud máte jiný stabilní příjem - například důchod, rentu, příjem z pronájmu nemovitosti nebo podnikání s daňovými přiznáními za poslední 2 roky. Banka potřebuje doložit, že příjem bude pravidelný a dlouhodobý. Pokud jste bezpracný a nemáte žádný jiný příjem, předschválení nezískáte.
Může banka předschválení zrušit, i když se nic nezměnilo?
Ano. Banka může předschválení zrušit, pokud se změní její vnitřní pravidla, pokud se změní regulační požadavky (např. EBA) nebo pokud se změní trh - třeba pokud se cena nemovitosti v dané lokalitě prudce sníží. I když vaše finanční situace zůstane stejná, banka může snížit maximální úvěr, protože nechce riziko přečerpání.
Jak dlouho platí předschválení?
Standardně 3 až 6 měsíců. Některé banky, jako MONETA, umožňují prodloužení až na 12 měsíců, ale často za podmínek - například pokud předložíte nové doklady o příjmu. Pokud nezískáte byt do konce platnosti, musíte žádost podat znovu.
Je lepší si předschválení udělat u banky, kde mám účet?
Ne nutně. I když máte účet u České spořitelny, může být výhodnější si předschválení udělat u MONETY nebo Komerční banky, pokud nabízejí lepší podmínky. Banky si navzájem konkuruje - a ty, které nejsou vaším hlavním bankovním partnerem, jsou často ochotnější nabídnout lepší podmínky, aby vás přesvědčily.
Co dělat dál?
Nejprve si zkontrolujte své úvěrové skóre - zdarma na ČNB nebo přes Experian. Pokud máte nějaký záznam, vyřešte ho. Pak si vyberte dvě banky - třeba Českou spořitelnu a MONETU - a podajte žádost. Nečekejte, až najdete byt. Udělejte to teď. Když najdete byt, už budete mít všechno hotové - a prodávající vás bude považovat za největšího konkurenta.
