Realitní tipy a bezpečnost září 29, 2026
Nové developerské projekty v ČR 2026: Co se staví a kde investovat
Čekáte na ideální chvíli pro nákup bydlení nebo hledáte místo, kam uložit peníze? Rok 2026 přináší na český realitní trh zajímavou kombinaci oživení a opatrnosti. Po letech nejistoty se developeři konečně odhodlávají k akci, ale nabídku nového bydlení brzdí staré problémy s úřady. Pokud plánujete koupi, musíte vědět, že trh není jednotný - zatímco v Praze mizí kvalitní byty za pár dní, v regionech je situace klidnější. Tento text vám ukáže, co se reálně staví, jak se budou vyvíjet ceny a na které projekty si dát pozor.
Klíčové body pro rok 2026
- Nabídka poroste pomalu: Nových bytů bude více, ale tempo růstu (cca 2 %) nestíhá skokový nárůst poptávky (až 5 %).
- Ceny porostou selektivně: Očekávejte růst o 5-10 %, zejména u menších bytů v dobrých lokalitách s dobrou dopravní dostupností.
- Byrokracie je hlavní brzda: V roce 2025 bylo vydáno historicky nejméně stavebních povolení, což se promítne do nedostatku nových projektů i v příštích letech.
- Zelená prémii: Energeticky náročné budovy ztratí na hodnotě, zatímco ekologické projekty získají "Green Premium" díky nižším provozním nákladům.
Oživení po dlouhé pauze
Ještě nedávno se zdálo, že realitní trh v České republice zamrzl pod tíhou vysokých úroků a inflace. Opak je pravdou. Data z konce roku 2025 ukazují, že developeři znovu rozjíždějí stroje. Podle průzkumu CEEC Research, který oslovil 50 ředitelů velkých developerských firem, plánuje téměř 76 procent z nich v roce 2026 navýšit objem výstavby. Proč právě teď?
Důvod je prostý. Investoři a kupující čekali na stabilizaci hypotečních sazeb a ekonomického prostředí. Jakmile se situace uklidnila, potlačená poptávka vyskočila nahoru. Tomáš Lisec z BARKOTEX Praha potvrzuje, že firmy aktivně restartují projekty, které byly dříve pozastavené kvůli nejistotě. Nejde jen o Prahu; zájem se přesouvá i do okolí metropole a do krajských měst jako Brno či Plzeň, kde jsou ceny stále přístupnější než v hlavním městě.
Poptávka vs. nabídka: Nerovnováha, která tlačí na ceny
Hlavním motorem cenového růstu zůstává jednoduchá matematika: lidí, kteří chtějí bydlet, je víc než bytů, které jsou k dispozici. V první polovině roku 2026 se očekává nárůst zájmu o bydlení celostátně o 3,5 procenta. Ve druhé polovině roku to může být až 5,3 procenta. Nabídka nových bytů však roste mnohem pomaleji - v Praze asi o 2,1 procenta a v regionech o 1,9 procenta.
Tento rozdíl vytváří tlak na ceny. Dušan Kunovský, šéf CENTRAL GROUP, jednoznačně tvrdí, že nabídka nebude schopna pokrýt dlouhodobě silnou poptávku. To vede k předpovědi růstu cen bytů o dalších 5 až 10 procent během roku 2026. Ale pozor, tento růst nebude plošný. Kvalitní byty v centrech nebo s výhledem zmizí z trhu okamžitě, zatímco neprodané kusy na okrajích měst mohou stát déle.
| Parametr | Praha | Regiony mimo Prahu | Celá ČR |
|---|---|---|---|
| Růst nabídky (H1) | +2,1 % | +1,9 % | - |
| Růst nabídky (H2) | +2,4 % | +2,3 % | - |
| Růst poptávky (H1) | +3,2 % | - | +3,5 % |
| Růst poptávky (H2) | +3,7 % | - | +5,3 % |
| Očekávaný růst cen | 6-10 % | 4-8 % | 5-10 % |
Bariéra číslo jedna: Stavební povolení
Proč se tak málo staví, když je poptávka obrovská? Odpověď najdete na stavebních úřadech. V prvním pololetí roku 2025 bylo v Česku povoleno méně než 30 000 bytů. Je to historické minimum za posledních 25 let. Bez povolení se nemůže začít kopat, a bez kopání nejsou nové byty na trhu. Tento deficit se bude táhnout ještě několik let, protože proces schvalování trvá v průměru tři až čtyři roky.
Developeři volají po deregulaci, ale změny zákonů jsou pomalé. Mezitím musí řešit další problém: nedostatek pracovní síly. Řemeslníci a technické profese chybí napříč celým sektorem. I kdybyste měli povolení a peníze, najít spolehlivou firmu, která postaví váš dům v termínu, je dnes umění. To znamená, že nové projekty budou dražší a jejich realizace delší, než jsme byli zvyklí.
Kam míří pozornost investorů?
V roce 2026 budou investoři mnohem vybíravější. Již nestačí koupit "jakýkoliv byt v Praze" a čekat na zisk. Michal Hrbatý z UlovDomov.cz upozorňuje, že klíčová bude lokalita a velikost bytu. Největší potenciál mají menší byty (1+kk, 2+kk) v oblastech s dobrou dopravní dostupností. Důvod? Vyšší výnos z nájmu a nižší riziko, že byt bude prázdný.
Zajímavou alternativou se stávají rodinné domy v okolí velkých měst. Poptávka po vlastním domě ze strany mladých rodin neklesá, ale vhodných pozemků ubývá. Pokud plánujete investici, zvažte lokality, kde se připravuje infrastruktura. Například plánované rozšíření Metra D v Praze (stanice Krč, Libuš, Písnice) může v budoucnu zvýšit hodnotu nemovitostí v těchto čtvrtích. Podobný efekt lze očekávat v Brně po dokončení vysokorychlostní železnice po roce 2030.
Green Premium: Ekologie se vyplácí
Moderní developerské projekty nesou tzv. "Green Premium". Co to znamená v praxi? Banky ochotněji financují energeticky úsporné budovy a nájemníci jsou ochotni platit vyšší nájem za nízké energie. Starší budovy s horší energetickou třídou naopak ztrácejí na atraktivitě. Při výběru nového projektu se proto vždy ptejte na energetickou náročnost a využití obnovitelných zdrojů. Není to jen módní trend, je to finanční argument.
Příklady konkrétních projektů startujících v roce 2026
Pokud hledáte inspiraci, zde jsou některé projekty, které vstupují do prodejní fáze nebo jsou připraveny k nastěhování:
- SO-HO Rezidence (Praha 7): Projekt od Cresco Real Estate, který cílí na klientelu hledající moderní bydlení v centru s industriálním charakterem.
- Dueta Kamýk (Praha 4): V prodeji od února 2026. Nabízí byty v klidné části Prahy s dobrou dostupností do centra.
- Rodinné domy Hradištko (Středočeský kraj): Ideální pro ty, kdo chtějí uniknout z města, ale potřebují rychlé spojení s Prahou. Prodej zahájen v únoru 2026.
- Rezidence Pecínov (Středočeský kraj): Další varianta pro milovníky venkovského klidu s občanskou vybaveností v dosahu.
Co dělat, pokud plánujete koupi?
Situace na trhu vyžaduje rychlost, ale také chladnou hlavu. Zde je pár rad, jak se neztrapnit:
- Nespoléhejte jen na inzeráty: Mnoho kvalitních bytů se prodá ještě před oficiálním spuštěním prodeje. Kontaktujte developera přímo a registrujte se do databáze zájemců.
- Přečtěte si kupní smlouvu: U nových projektů hrozí riziko odkladu kolaudace. Trvejte na sankcích za prodlení ve smlouvě.
- Zkontrolujte dopravu: V době rostoucích cen paliv a elektrifikace aut je dostupnost MHD nebo vlaku zásadní faktor hodnoty nemovitosti.
- Myslete na budoucí náklady: Ptát se na fond oprav a provozní náklady je stejně důležité jako ptát se na cenu za metr čtvereční.
Frequently Asked Questions
Bude v roce 2026 dostatek nových bytů na trhu?
Ne, nabídka poroste pouze mírně (asi o 2 %), zatímco poptávka vzroste výrazněji (až o 5 %). Nedostatek nových projektů je způsoben dlouhými povolovacími procesy, které v roce 2025 dosáhly historického minima. Na trhu tedy bude panovat přetlak poptávky nad nabídkou.
Jaké jsou předpovědi vývoje cen bytů v roce 2026?
Experti očekávají růst cen v rozmezí 5 až 10 %. Tento růst nebude plošný, ale silně závislý na lokalitě. Nejvíce porostou ceny kvalitních bytů v Praze a velkých krajských městech s dobrou dopravní obslužností.
Má smysl v roce 2026 investovat do rodinného domu?
Ano, ale s výhradami. Rodinné domy v okolí velkých měst jsou atraktivní pro rodiny, ale jejich prodejnost je nižší než u bytů. Navíc je obtížné sehnat vhodné pozemky. Byty mají rychlejší obrat a lepší likviditu, což je pro investora často výhodnější.
Co je "Green Premium" a proč ho sledovat?
Green Premium je vyšší hodnota nebo nájemné, které získávají energeticky úsporné a ekologické budovy. Nájemníci i banky preferují objekty s nízkou energetickou náročností, protože to snižuje provozní náklady a environmentální rizika. V roce 2026 je tento faktor klíčový pro dlouhodobou hodnotu nemovitosti.
Jak ovlivní nedostatek pracovní síly developerské projekty?
Nedostatek řemeslníků a technických profesí zpomaluje výstavbu a zvyšuje její náklady. Developeři musí počítat s delšími dodacími lhůtami a vyššími cenami za práci. To se nakonec promítne do konečné ceny bytu pro kupujícího.
