Správa pronajaté nemovitosti: Co vše obnáší a pro koho je výhodná

Podívejte se kolem sebe. V Brně, Praze, Ostravě - téměř každý druhý byt v bytovém domě je pronajatý. A téměř každý druhý majitel nemovitosti, který nebydlí v tomto bytě, už neřeší, kdo zaplatí nájemné, kdo volá zámečníka nebo jak se vyhnout soudnímu sporu. Prostě si nechal správu pronajaté nemovitosti. A proč? Protože to není jen o tom, že se vám nechce volat nájemníkovi. Je to o tom, že se vám nechce riskovat právní riziko, ztrácet čas na opravy a nechat se překvapit nečekaným nákladem na výměnu kotle.

Co vlastně správa pronajaté nemovitosti znamená?

Správa pronajaté nemovitosti není jen „někdo mi přinese nájemné“. Je to kompletní převzetí všech povinností, které má majitel podle zákona. To znamená: od napsání smlouvy s nájemníkem až po vyúčtování nákladů na energie a údržbu. Profesionální správce nejen přijímá nájemné, ale zajišťuje, aby byla smlouva v souladu s zákonem, aby byl byt v dobrém stavu a aby se všechny platby děly včas a podle pravidel.

Když najmete správce, podepisujete dvě klíčové věci: Smlouvu o správě nemovitosti a Plnou moc. Smlouva říká, co správce dělá a za kolik. Plná moc mu dává právo jednat vaším jménem - tedy podepisovat smlouvy, vybírat nájemné, vyřizovat stížnosti, přijímat nájemníky. Bez Plné moci by správce nemohl nic dělat. A to je důležité: ne každý, kdo říká „správce“, má tuto moc. Zkontrolujte to.

Co všechno správce dělá za vás?

Představte si, že jste majitel bytu v Brně, ale pracujete v Praze. Každý měsíc byste museli:

• vytvořit nájemní smlouvu podle zákona (s výběrem nájemného, kauce, podmínkami ukončení)
• zajistit předání bytu s předávacím protokolem
• vybírat nájemné každý měsíc a sledovat, zda přichází
• řešit reklamace - například, když se vyměnila voda nebo se rozbil plot
• vyúčtovat nájemníkovi náklady na energie a služby
• kontrolovat stav bytu, aby nevznikly vážné škody
• komunikovat se SVJ, pokud jde o společné části domu

Správce to všechno udělá za vás. A nejen to - má nasmlouvané řemeslníky, kteří přijdou rychleji než když to zavoláte sami. Podle dat z Hyp.me jsou opravy u profesionálních správců v průměru o 40 % rychlejší. Proč? Protože mají prioritu. Když voláte sami, zámečník přijde za týden. Když volá správce, přijde za den.

Kolik to stojí?

Cena se obvykle pohybuje mezi 5 % a 10 % měsíčního nájemného. Pokud máte byt za 18 000 Kč, zaplatíte správci 900-1 800 Kč měsíčně. Některé společnosti, jako například Správce bytu nebo Mireas, nabízejí i fixní poplatky - například 500 Kč měsíčně, pokud je nájemné nízké (pod 10 000 Kč).

Je to drahé? Možná. Ale porovnejte to s tím, co vás stojí samospráva. Když se nájemník nezaplatí, musíte podat žalobu. To stojí 5 000-10 000 Kč a trvá 6-12 měsíců. Když se rozbije kotel v zimě a vy nevíte, kdo volat, může vás to stát 20 000 Kč a ztrátu nájemného za dva měsíce. Správce tohle riziko snižuje.

Pro koho je správa výhodná?

Ne každý majitel potřebuje správce. Pokud máte jeden byt v blízkosti svého bydliště, můžete si ho spravovat sami. Ale pokud:

• bydlíte jinde než ve vašem bytě (např. v Praze, ale vlastníte byt v Brně)
• máte více než jeden pronajatý byt
• nechcete mít kontakt s nájemníky (např. kvůli konfliktům)
• nechcete řešit účetnictví, smlouvy a právní rizika

- pak je správa nejen výhodná, ale téměř nezbytná.

Podle průzkumu Realitního šakera z března 2024 používá profesionální správu 42 % majitelů pronajatých nemovitostí v ČR. A většina z nich má byty s nájemným nad 15 000 Kč. Proč? Protože výnos je větší - a riziko chyby také.

Co se děje v pozadí?

Profesionální správci nejsou jen „lidi, kteří sbírají peníze“. Mají systémy. Například:

• digitální platformy, kde vidíte každý měsíc, kolik jste vydělali a na co se peníze utratily
• aplikace, které umožňují nájemníkům nahrávat fotky poškození a okamžitě to předat opraváři
• automatická upozornění, když se nájemné nezaplatí
• AI, která předpovídá, kdy se pravděpodobně rozbije kotel nebo kdy bude potřeba výměna oken

Bohemian Estates v lednu 2024 spustila funkci, kde nájemník může přes mobilní appku nahrát video nebo fotku poškození. Správce to hned předá řemeslníkovi a oprava začne během hodiny. To je budoucnost. A ta už je tady.

Co je špatného na správci?

Není to všechno zlaté. Někteří majitelé stěžují na:

• nižší flexibilitu - správce nechce s nájemníkem jednat „jen tak“
• komunikaci - některé společnosti neinformují majitele o změnách
• nečekané náklady - například když správce nechá opravit věc, kterou vy byste nechali na později

Na Facebooku se objevila recenze od „Eva_M“, která říká, že její správce neinformoval nájemníky o změně cen energií - a to vyústilo ve dva měsíce nezaplateného nájemného. To je chyba správce. Ale to není pravidlo. To je chyba konkrétní firmy.

Právník Martin Konečný upozorňuje: „Někteří správci přehánějí své pravomoci a nekomunikují dostatečně s majiteli.“ To je důvod, proč musíte mít smlouvu jasně napsanou. Všechno, co se děje, musí být v ní uvedeno. Pokud nevíte, co správce smí dělat - nezakládejte s ním vztah.

Jak začít?

Nechcete začít s první společností, kterou najdete na Google? Udělejte to správně:

1. Seznamte se s několika správci - Správce bytu, Bohemian Estates, Mireas, Home Capital. Jsou to největší hráči, pokrývají 65 % trhu.
2. Požádejte o výpis služeb - každý má jiný balíček. Někdo zahrnuje úklid, někdo ne.
3. Podívejte se na recenze na Trustpilot. Správce bytu má 4,3 hvězdičky z 127 recenzí.
4. Pročtěte si smlouvu. Všechno, co se děje, musí být jasně uvedeno: kolik se vám převede, kdy, jaké jsou náklady na opravy, jak se řeší spory.
5. Podívejte se na předávací protokol. Ten je klíčový. Bez něj se můžete dostat do sporu o kauce.

Nezapomeňte: dobře upravený byt přitahuje lepší nájemníky. Pokud je byt špatně vybavený, nečistý nebo špatně fotografovaný, bude mít problémy s nájemníky. Správce to zvládne - ale jen pokud ho necháte.

Co říkají experti?

Pan Petr Novák, advokát specializující se na nemovitostní právo, říká: „Profesionální správa je nejen o úspoře času, ale především o právní jistotě.“

Ing. Jana Svobodová z Home Capital: „Správa pronajaté nemovitosti je klíčovým faktorem pro udržení hodnoty nemovitosti v dlouhodobém horizontu.“

A to je ten největší přínos. Nemovitost, kterou spravujete správně, zůstává v dobrém stavu. Nemá škody, které se kumulují. Nemá neplátce. Nemá soudní spory. A to znamená, že když ji jednou prodáte, bude mít vyšší cenu. Více než 78 % majitelů, kteří používají správce, by je doporučilo. To není náhoda.

Co se bude dít v roce 2025?

Trh roste. V roce 2023 dosáhl hodnoty 1,2 miliardy Kč. Růst je 8,5 % ročně. A většina lidí, kteří začali spravovat nemovitosti, teď přemýšlí: „Proč jsem to neudělal dřív?“

Do konce roku 2025 se očekává, že 90 % profesionálních správců bude používat AI pro analýzu rizik nájemců. To znamená: předem se zjistí, zda je nájemník spolehlivý - díky jeho platební historii, zaměstnání, chování v jiných bytových domech. To bude standard.

Ale je tu jedno riziko: neexistuje zákon, který by správce řídil. Kdo chce, může založit firmu, napsat si smlouvu a začít. Není potřeba licence, není potřeba vzdělání. To znamená: jsou tu dobří i špatní. Váš úkol je najít ty dobré.

Nezapomeňte: správa nemovitosti není služba. Je to investice. A investice, která vám ušetří čas, peníze a klid.