Jak zohlednit právní vady při oceňování nemovitosti v České republice

Když kupujete nemovitost, nejde jen o to, kolik stojí dům nebo byt na papíře. Mnohem důležitější je, co vlastně koupíte. A to znamená i to, jestli na nemovitosti neleží nějaké právní vady. Ty nejsou vidět, neznamenají špatné okna nebo prasklý strop, ale mohou vás stát stovek tisíc korun. A nejhorší je, že je mnoho lidí nevidí, dokud není pozdě.

Co vlastně jsou právní vady?

Právní vada není chyba ve stavbě. Je to právní omezení, které někomu dává právo na vaši nemovitost - i když vy jste vlastník. Nejčastější příklady: servitutní cesta, která umožňuje sousedovi projít vaším pozemkem; bezúplatné užívání, kdy někdo může bydlet ve vašem domě zdarma po 30 let; nebo zástavní právo, které si banka drží jako záruku za půjčku.

Podle zákona č. 151/1997 Sb. se za právní vadu považuje každé věcné břemeno, které omezuje vaše vlastnické právo. Nejsou to všechny práva. Nájem, pacht nebo zadržovací právo nejsou právní vadou - protože to jsou jen dohody mezi lidmi, ne práva vložená do katastru. A předplacený nájem? Také ne. Nejvyšší správní soud to v roce 2021 jasně řekl: předplacený nájem není věcné břemeno, takže ho nezohledňujete při ocenění.

Proč to vůbec má smysl?

Představte si, že byt v Praze 5 stojí 5 milionů korun. Ale na něm je zapsané bezúplatné užívání na 20 let. Kdo by za něj dal 5 milionů? Nikdo. Ten, kdo ho bude moci používat zdarma, nechce platit plnou cenu. A vy, jako vlastník, nemůžete byt pronajímat, nebo ho prodat bez toho, že by ten, kdo ho má zdarma, mohl odmítnout odejít. Takže skutečná hodnota bytu je nižší - možná o 25 %, tedy o 1,25 milionu.

Podle statistik Ústředního katastrálního úřadu z roku 2023 je v Česku přes 127 000 nemovitostí zatížených věcnými břemeny. To je o 8,7 % více než v roce 2020. A většina lidí o nich neví, dokud nečte výpis z katastru.

Co se počítá a co ne?

Ne všechny věci, které vypadají jako omezení, jsou vlastně právními vadami. Tady je jasný přehled:

• Je právní vadou: bezúplatné užívání, servitutní cesty, zástavní právo k pozemku, omezení výstavby, právo na přístup k vodě nebo elektrickému vedení, které nevlastníte.
• Není právní vadou: nájem, pacht, předplacený nájem, zadržovací právo, právo stavby (třeba když soused staví na vašem pozemku, ale má povolení).

Finanční úřady v letech 2020-2023 doměřily daň v 247 případech, kdy lidé snažili snížit hodnotu nemovitosti kvůli předplacenému nájmu. Všechny tyto žádosti byly zamítnuty. A naopak - v 98,7 % případů, kdy bylo zapsané věcné břemeno, bylo zohledněno. To znamená, že úřady znají pravidla. Ale lidé ne.

Jak se to počítá?

Neexistuje žádný jednoduchý vzorec. Ale existuje jasný postup, který musí zahrnout každý znalec:

1. Zjistěte existenci vady: objednejte výpis z katastru nemovitostí. Stojí 100 Kč. Nezapomeňte na něj - je to první a nejdůležitější krok.
2. Stanovte hypotetickou hodnotu bez vady: kolik by stála nemovitost, kdyby nebyla zatížená? Použijte alespoň 5 podobných nemovitostí bez věcných břemen jako porovnání.
3. Oceněte samotnou vadu: kolik vás ta vada stojí? Pokud je to bezúplatné užívání, spočítejte, kolik byste mohli vydělat nájemným příjmem za dobu trvání břemene. Pokud je to servitutní cesta, zvažte, zda to snižuje atraktivitu pozemku pro budoucí kupce. Zkušení znalci používají výnosovou metodu - ale jen pokud je výnos měřitelný.
4. Odčtěte hodnotu vady od celkové hodnoty: pokud je hypotetická cena 4 miliony a vada stojí 1 milion, cena zjištěná je 3 miliony.

Podle průzkumu Asociace znaleckých společností ČR trvá celý proces v průměru 14 dní a stojí 8 500 Kč. Ale chyby jsou běžné. V 32,6 % znaleckých posudků z roku 2021 chybělo správné zdůvodnění nebo byla špatně určena doba trvání vady. A to vede k tomu, že daňové úřady ztrácejí ročně 150-200 milionů Kč.

Co říkají soudy?

Soudy v Česku jsou velmi přísné, pokud jde o zamlčení právních vad. Pokud prodávající ví, že na nemovitosti je servitutní cesta, a neřekne to kupujícímu, může být soudem považován za podvod. V roce 2022 bylo rozhodnuto o 1 842 případech souvisejících s právními vadami. V 68,3 % případů soud rozhodl ve prospěch kupujícího - pokud prodávající vědomě zamlčel vadu.

Naopak, pokud je vada zapsaná v katastru a kupující si nevyžádal výpis, soud mu nevyhoví. Je to na něm, aby se informoval. To je důležité: věcné břemeno není tajemství. Je veřejné. A pokud si to nezjistíte, nemůžete se pak divit.

Reálné příběhy

Jeden muž z Olomouce koupil dům v roce 2021 za 3,2 milionu. Až po uzavření smlouvy zjistil, že na pozemku je servitutní cesta - soused má právo projít jeho zahradou. Když se obrátil na znalce, zjistil, že vada snižuje hodnotu o 25 %. Při prodeji by mu dům stál 800 000 Kč méně. A to než se mohl něco změnit.

Naopak, žena z Brna koupila byt v roce 2020 za 1,8 milionu. Byl zatížený bezúplatným užíváním na 30 let. Věděla o tom, protože znalec jí vysvětlil, že to znamená snížení o 30 %. Koupila ho za 1,26 milionu. Po 5 letech, kdy se břemeno zkrátilo, byt prodala za 2,1 milionu. Čistý zisk: 200 000 Kč ročně.

Tyto příběhy ukazují jednu věc: právní vady nejsou jen čísla. Jsou to peníze - nebo jejich ztráta.

Co se změní v budoucnu?

Ministerstvo financí předložilo v březnu 2023 návrh zákona, který by zavedl standardizované koeficienty pro snížení hodnoty podle druhu a délky vady. Například: 15 % za 10 let bezúplatného užívání, 25 % za 20 let, 40 % za 30 let. Cílem je zjednodušit ocenění a snížit počet sporů s úřady.

Ale zkušení znalci varují: každá vada je jiná. Servitutní cesta na zahradě je jiná než na přístupu k domu. Bezúplatné užívání dědečka je jiné než užívání společnosti. Standardizace může pomoci, ale nemůže nahradit zkušenost.

Pravděpodobně do konce roku 2024 dojde k novelizaci zákona. Ale dokud se nezmění, platí to, co platí teď: pokud nevíte, co máte, nevíte, kolik to stojí.

Co si pamatovat?

• Právní vady nejsou vidět - musíte si je vyžádat v katastru.
• Ne všechna omezení jsou vady - nájem a předplacený nájem nejsou.
• Hodnota vady se počítá podle ztráty příjmů nebo snížení tržní hodnoty.
• Chybné ocenění vady může stát stovky tisíc korun.
• Prodávající, který vady zamlčí, může být soudem považován za podvodníka.
• Zkušený znalec není luxus - je nutnost.

Nezapomeňte: když kupujete nemovitost, nekupujete jen země, kameny a střechu. Kupujete práva. A ta musíte pochopit.