Termíny a sankce v kupní smlouvě: Jak nastavit předání nemovitosti bez překážek

Stěhuješ se z bytu, který jsi koupil, ale prodávající se stále nevysel? Nebo jsi zaplatil peníze, ale nemovitost ti neodevzdali? Takhle to v Česku vypadá častěji, než si myslíš. V roce 2022 přes 68 % lidí, kteří koupili nemovitost, se setkalo s prodlením při předávání. A z těch, kteří měli smluvní pokutu, jen 41 % ji skutečně uplatnili. Proč? Protože většina smluv je napsaná špatně. Neznamená to, že jsi ztratil. Znamená to, že ještě můžeš udělat vše správně.

Co se stane, když termín předání není jasný?

Když v kupní smlouvě není přesně napsané, kdy se má nemovitost předat, je to jako když se dohodnete na schůzce, ale neřeknete, v kolik hodin. Prodávající může říct: „Za týden.“ Kupující si myslí: „Zítra.“ A pak se začnou hádat. Občanský zákoník (č. 89/2012 Sb.) říká, že pokud není termín stanoven, musí být plnění provedeno hned po uzavření smlouvy. Ale v praxi to znamená jen jedno: spor.

Nejlepší řešení? Napsat konkrétní datum. Například: „Předání nemovitosti proběhne 15. dubna 2025 v 10:00 hodin na adrese: Ulice 123, Praha 4.“ Pokud chceš být ještě jistější, přidej podmínku: „Předání proběhne do 30 dnů od přepisu vlastnictví na katastru nemovitostí.“ Takhle to soudy berou vážně. A když se něco nevyřídí včas, máš jasný základ pro pokutu.

Smluvní pokuty - jak je nastavit, aby fungovaly?

Smluvní pokuta není trest. Je to nástroj, který tě ochrání, když druhá strana neudělá, co slíbila. V Česku se používají převážně pevné částky, ne procenta. Typická denní pokuta za prodlení předání nemovitosti je 1 000-2 000 Kč. Pro pozdní odhlášení trvalého bydliště se často stanovuje 500 Kč za den.

Ale pozor: pokuta musí být oboustranná. Pokud kupující zpozdí platbu, musí za to také platit. Jinak to soudy považují za nespravedlivé. V roce 2022 Nejvyšší soud ČR jasně řekl: „Pokuta musí být přiměřená.“ To znamená, že pokud si nastavíš 10 000 Kč za den, a škoda je jen 2 000 Kč, soud ti ji sníží. V 37 % případů v roce 2022 to tak bylo.

Nejčastější chyba? Lidé si nastaví pokutu, ale neřeknou, kdy má být zaplacena. To je jako když si vyrobíš čekání, ale neřekneš, kdy ho máš předat. Správně: „Smluvní pokuta je splatná do 14 dnů od písemného vyzvání k úhradě.“ A pokud ti nezaplatí? Pak můžeš požadovat úrok z prodlení podle § 1970 občanského zákoníku - to je 10 % ročně od dne splatnosti.

Kdo a kdy má předat dokumenty?

Předání nemovitosti není jen o klíčích. Je to o papírech. Kdo ti má dát výpis z katastru? Kdo předá účty za energii? Kdo ti předá výkaz o výdajích za údržbu? To všechno musí být v smlouvě napsané. Většina sporů vzniká proto, že někdo předpokládá, že „to se ví“.

Praktický příklad: Kupující z Prahy koupil byt, ale prodávající neodevzdal výpis z účtu za vodovod. Když se kupující pokusil přepojit služby, měl závazky za 8 000 Kč. Nebylo to jeho. Ale protože to nebylo v smlouvě napsané, nemohl to odmítnout. Výsledek: musel zaplatit.

Řešení: V smlouvě napiš: „Prodávající předá kupujícímu do dne předání nemovitosti: výpis z katastru nemovitostí, posledních šesti účtů za energii, potvrzení o vyřešení všech závazků k bytu, výkaz o výdajích za údržbu za posledních 2 roky.“ Nezapomeň i na klíče, kód od zabezpečení, návod k topení. Všechno to musí být v předávacím protokolu.

Předávací protokol - největší ochrana, kterou máš

Předávací protokol není formálnost. Je to tvůj důkaz, že nemovitost byla předána v daném stavu. Bez něj nemůžeš reklamovat vadu, ani požadovat náhradu škody. A víš, co je nejhorší? Většina lidí ho nepíše. V roce 2023 jen 42 % smluv bez právní pomoci obsahovalo předávací protokol. Zatímco 89 % smluv připravených makléřem ano.

Co musí protokol obsahovat?

• Datum a čas předání
• Jména obou stran a jejich podpisy
• Stav všech pevných zařízení (koupelna, kuchyně, podlahy, okna)
• Stav elektroinstalace, topení, vody
• Počet klíčů a kódů předaných
• Poznámky o poškození, špíně, neúplném vybavení
• Podpis obou stran - bez něj je protokol neplatný

Příklad: „V kuchyni je poškozená dlažba u vany, velikost 30 x 20 cm. V koupelně nepracuje vývětrání. Klíče: 3 kusy, kód od zabezpečení: 1234.“ Takhle to vypadá, když to děláš správně. A když se za týden zjistí, že kód nefunguje - máš důkaz, že to nebylo tvé.

Kdy se začíná počítat čas plnění?

Není to tak jednoduché, jak se zdá. Pokud kupující musí nejprve splnit nějakou podmínku - třeba získat hypotéku - tak se čas plnění prodávajícího nezačíná od dne podepsání smlouvy. Začíná až tehdy, když kupující splní tu svou povinnost.

Advokátka Nina Deník to vysvětluje jednoduše: „Když kupující musí získat úvěr, tak prodávající nemusí připravovat byt, dokud není jisté, že peníze budou.“ Pokud tedy smlouva říká: „Předání proběhne do 14 dnů od výplaty úvěru,“ tak se ten 14dní termín začíná počítat až od dne, kdy banka převede peníze. Ne od dne podepsání.

Tady je klíčové: v smlouvě napiš, jakou podmínku musí splnit kupující, a kdy se začíná počítat čas. Například: „Prodávající předá nemovitost do 10 pracovních dnů od potvrzení převodu kupní ceny na účet prodávajícího.“ Takhle to nezbývá na předpokladech.

Co se děje, když se smlouva zruší?

Pokud kupující odstoupí od rezervační smlouvy v rámci 14 dnů od podepsání (např. pokud byla uzavřena online), může to udělat bez důvodu. To je právo podle zákona. Ale pokud se rozhodne odstoupit po uplynutí této lhůty, můžeš požadovat smluvní pokutu - pokud je v smlouvě stanovena.

Nejčastější chyba: lidé si nastaví pokutu jen pro kupujícího, ale ne pro prodávajícího. To je neplatné. Pokud prodávající odmítne předat nemovitost bez důvodu, musí také platit pokutu. Jinak to soudy považují za diskriminaci.

Pokud se smlouva zruší, musí být vše vráceno - peníze, zálohy, poplatky. A pokud jsi už něco zaplatil - třeba stěhovací služby - můžeš požadovat náhradu. Ale jen pokud to máš doložené. Proto je důležité všechny účty uchovávat.

Co se mění v roce 2025?

Ministerstvo spravedlnosti plánuje změnu občanského zákoníku v roce 2025, která by měla zpřesnit podmínky pro smluvní pokuty. Cílem je zabránit tomu, aby někdo vytvořil „pokutový stroj“ - například 5 000 Kč za den za 10 dní prodlení, což je 50 000 Kč za škodu, která stála 5 000 Kč.

Praxe se už teď mění. Soudy v roce 2023 snížily výši pokut v 37 % případů, kde byly považovány za nepřiměřené. To znamená: nevymýšlej si vysoké pokuty. Stačí přiměřené. A přiměřené znamená: přibližně odpovídá reálné škodě. Většina soudců považuje 1 000-1 500 Kč za den za přiměřenou pokutu za prodlení předání.

Navíc: pokud máš rodinný dům (stavba spojená se zemí pevným základem), máš právo reklamovat vady až do pěti let od převzetí. U bytů je to jen dva roky. To je důležité, když si koupíš dům - nezapomeň to v smlouvě zmínit.

Co dělat, když už se něco pokazilo?

Už jsi předal peníze, ale nemovitost ti neodevzdali? Nebo jsi převzal byt, ale v něm je škoda, kterou nebylo vidět? První krok: piš písemně. Nikdy nehovor. Napiš dopis nebo e-mail: „Dne [datum] jsem podle smlouvy měl převzít nemovitost. Do dnešního dne jsem ji nepřevzal. Prosím o okamžité splnění závazku.“

Pokud neodpoví, pošli druhý dopis: „V souladu se smluvní pokutou ve výši [částka] za den prodlení, uplatňuji nárok na zaplacení pokuty za [počet dní] dní. Pokuta je splatná do [datum].“

Pokud ani to nepomůže, přijde na řadu soud. Ale většina případů se vyřeší už na úrovni dopisů. Lidé se bojí soudů. A soudy se bojí neúměrných pokut. Stačí, když víš, co máš v smlouvě napsané - a co ti zákon dává.