Chyby při výběru hypotéky na bydlení: jak nezaplatit navíc desítky tisíc korun

Stojíte před koupi bytu nebo domu a myslíte si, že hypotéka je jen formální krok? Mnoho lidí si myslí, že stačí jít do banky, podat žádost a přijmout první nabídku. Ale ta jednoduchá chyba vás může stát desítky tisíc korun - a to nejen za rok, ale za celých 20 let. V Česku se 70 % lidí při pořízení bydlení rozhoduje pro hypotéku. A přesto 65 % z nich udělá alespoň jednu z těchto základních chyb, které mohou zvýšit náklady o 10-15 % za celou dobu splácení.

Chyba č. 1: Podáváte žádost bez porovnání nabídek

Nejčastější chyba? Žádné porovnání. Lidé jen jdou do banky, kde mají účet, nebo kde je zná jejich známý. A to je jako kdybyste si koupili auto jen proto, že vám ho nabídla nejbližší autodílna. V roce 2025 se úrokové sazby liší mezi bankami až o 0,8 % - což pro hypotéku na 3 miliony Kč znamená rozdíl v měsíční splátce přes 500 Kč. Za 20 let to je 120 000 Kč navíc. Hypoteční banka má průměrnou sazbu 4,75 % pro 5letou fixaci, ČSOB 4,9 %, Raiffeisenbank 5,1 %. Zdá se to málo? Vypočítejte si to: 0,5 % navíc na 3 milionech je za 20 let přes 180 000 Kč. A to jen z úroků. Nezapomeňte na poplatky.

Chyba č. 2: Ignorujete skryté poplatky

Nejen úrok. Banky vás přimějí k dalším nákladům, které si většina lidí neuvědomí. Poplatek za zpracování hypotéky se pohybuje od 0,5 do 1,5 % z výše úvěru. To znamená pro 3 miliony Kč od 15 000 do 45 000 Kč. Poplatek za vedení účtu: 99-199 Kč měsíčně. To je 1 200-2 400 Kč ročně. A když si nečtete smlouvu, zjistíte, že i při předčasném splacení vás banka peníze nenechá. Poplatek za předčasné splacení je 0,5-1 % z zbývajícího dluhu. Pokud chcete hypotéku splatit dřív, můžete zaplatit navíc 20 000-50 000 Kč. A to jen proto, že jste nečetli drobný text.

Chyba č. 3: Nepočítáte s celkovými náklady na bydlení

Hypotéka není jen splátka. Musíte počítat s pojištěním nemovitosti (2 000-5 000 Kč ročně), znaleckým posudkem (5 000-15 000 Kč), právními službami (3 000-8 000 Kč) a poplatky za registraci v katastru. 41 % lidí tyto náklady úplně ignoruje. A když přijde den, kdy musíte zaplatit 15 000 Kč za posudek, nemají peníze. A tak se dostanou do dluhové pasti. Většina lidí si myslí, že pokud má 1,4 milionu Kč na vlastní zdroje, je v pořádku. Ale to je jen cena nemovitosti. Zbytek je poplatky, které se přidají k hypotéce. A ty se nezahrnují do limitu 80 % LTV.

Chyba č. 4: Zatajujete nebo přehlížíte své dluhy

Banky kontrolují registru úvěrů. Každý dluh - i ten malý - se tam nachází. Když si vezmete hypotéku a zároveň máte autoúvěr, půjčku od příbuzných nebo dokonce splátkový obchod na televizi, banka to ví. A když vám řeknete, že máte příjem 40 000 Kč, ale ve skutečnosti máte závazky na 15 000 Kč měsíčně, vaše žádost bude zamítnuta. V roce 2025 bylo 22 % žádostí zamítnuto právě kvůli neúplnému nebo falešnému vykazování příjmů a dluhů. A když se to zjistí po podpisu smlouvy? Banka vás může následně požádat o okamžité splacení. To není příběh z filmu - je to každodenní realita.

Chyba č. 5: Neberete v úvahu pojištění schopnosti splácet

Banky vás přimějí k pojištění životního pojištění. Ale to je špatná volba. Životní pojištění pokrývá jen část dluhu - a jen pokud zemřete. Co když přijdete o práci? Co když budete mít dlouhodobou nemoc? Pak vám životní pojištění nepomůže. Správné pojištění je pojištění schopnosti splácet. To pokrývá měsíční splátku, pokud přijdete o příjem. Některé banky vás přimějí k tomuto pojištění - ale ne vždy vám ho vysvětlí. Uživatelka z Facebooku, která přišla o práci, řekla: „Banka mě přiměla k pojištění schopnosti splácet, které mi stálo 1 200 Kč měsíčně. Když jsem přišla o práci, pokrylo celou splátku.“ To není náhoda. To je chytrá volba. A 68 % lidí, kteří nezvolili toto pojištění, v průběhu 20 let zažije období, kdy nemohou splácet.

Chyba č. 6: Necháte se přimět k dlouhé fixaci, když ji nepotřebujete

Banka vám nabídne 15letou fixaci. Vypadá to bezpečně. Ale co když se úrokové sazby budou dále snižovat? V roce 2025 se očekává pokles sazeb o 0,3-0,5 %. Pokud si vezmete 15letou fixaci na 6 %, a za 5 let budou sazby 4,5 %, tak jste si zablokovali výhodu. Většina lidí nemá potřebu fixovat na 15 let. Stačí 5 let. A po pěti letech můžete přejít na lepší podmínky. Hypoteční banka a ČSOB umožňují i přechod na jinou banku s poplatkem jen 1 % z výše úvěru - to je novinka z října 2025. Dříve to stálo 2 %. Teď je to levnější. A když si vezmete 5letou fixaci, můžete si ušetřit tisíce ročně.

Chyba č. 7: Nepřipravujete se dostatečně dlouho

Nejde o to, když se rozhodnete koupit byt, hned jít do banky. Ideální příprava trvá 4-6 týdnů. Co musíte udělat? Nejdřív zkontrolujte svou bonitu v registru úvěrů - zdarma online. Pak se podívejte na minimálně 3 banky. Porovnejte nejen úroky, ale i poplatky, možnosti předčasného splacení a podmínky pojištění. Připravte si poslední 3 výplatní pásky, daňové přiznání a smlouvu o koupi nemovitosti. A pak teprve podávejte žádost. 78 % lidí podceňuje tuto přípravnou fázi. A to je důvod, proč 35 % žádostí končí zamítnutím.

Chyba č. 8: Nevyužíváte nezávislého poradce

Poradce stojí 15 000-30 000 Kč. Zní to drahé? Většina lidí si myslí, že to je zbytečná výdaj. Ale podle HyponaMíru lidé, kteří použili nezávislého poradce, ušetřili průměrně 35 000 Kč za první rok. A to jen z lepších podmínek. Poradce ví, která banka má nejnižší poplatky, která je nejrychlejší při schvalování, která nevyžaduje pojištění životního pojištění. A největší výhoda? Oni nejsou závislí na komisi od banky. Oni pracují pro vás. A to je rozdíl.

Chyba č. 9: Myslíte si, že státní podpora START je lepší než hypotéka

START vám dá 350 000 Kč. To zní skvěle. Ale je to jen jednorázová pomoc. A když potřebujete 4 miliony Kč na byt, tak vám to stačí jen na 9 %. A navíc - START se dá použít jen u spořicí hypotéky. A spořicí hypotéka vyžaduje 5+ let šetření. Kdo má čas? Většina lidí potřebuje byt hned. A tam je tradiční hypotéka lepší volba. Podle průzkumu HyponaMíru je tradiční hypotéka výhodnější pro 85 % lidí. START je vhodný jen pro ty, kteří mají čas, trpělivost a schopnost šetřit.

Chyba č. 10: Nepočítáte s rezervou na případnou ztrátu příjmu

28 % lidí s hypotékou zažije dočasnou ztrátu příjmu během 20 let splácení. Někdo přijde o práci, někdo se nemocí, někdo si zkrátí pracovní dobu. A když nemáte rezervu? Přijde vás banka s návrhem na prodlení. Ale to znamená navýšení úroků a delší splácení. Martin Steiner z BNP Paribas Cardif doporučuje mít rezervu 3-6 měsíčních výdajů. To znamená pro rodinu s měsíční splátkou 18 000 Kč: 54 000-108 000 Kč na bance. A když to nemáte? Pak se dostanete do situace, kdy musíte prodat byt, nebo se dostanete do dluhové pasti. A to je poslední věc, kterou chcete.

Co dělat teď?

Nejdřív zkontrolujte svou bonitu. Pak se podívejte na tři banky. Porovnejte úroky, poplatky, možnosti předčasného splacení a pojištění. Nechte si vysvětlit všechny podmínky. A pokud máte pochybnosti - najměte nezávislého poradce. Nejde o to, kolik peněz máte. Jde o to, kolik peněz nezaplatíte. A ten rozdíl může být v tisících. Nebo v desítkách tisíců. Za celý život.