Koupě nemovitosti v exekuci: Jaká rizika nese kupující

Koupit byt nebo dům za polovinu ceny? Zní to jako skvělá příležitost. Ale když se podíváte pod pokličku, zjistíte, že za tím nízkým cenovým štítkem často skrývá celá řada právních pastí, které vás mohou stát víc než samotný dům. V České republice probíhá přes 350 000 exekučních řízení - a každé z nich může vést k prodeji nemovitosti. Pro kupujícího to znamená nejen šanci, ale i obrovské riziko.

Co vlastně znamená koupě nemovitosti v exekuci?

Nemovitost v exekuci není jen dům nebo byt, který vlastník prodává, protože potřebuje peníze. Je to majetek, který je předmětem právního nároku věřitelů. Dlužník nemohl splácet půjčku, daň nebo poplatky - a nyní soud nebo exekutor rozhodl, že jeho nemovitost bude prodána, aby se uspokojily pohledávky. Proces řídí exekuční řád zákonný rámec pro vymáhání pohledávek v České republice, platný od roku 2002. Prodej může probíhat dvěma způsoby: dobrovolně s souhlasem exekutora nebo na veřejné dražbě.

Na první pohled se zdá, že dražba je jasnější cesta. Cena je zveřejněná, proces je průhledný, a není třeba vyjednávat. Ale právě v té průhlednosti je jedna z největších pastí. Koupíte nemovitost - ale ne jen nemovitost. Koupíte i všechny její skryté zátěže.

Největší riziko: Dluhy, které nevidíte

Nejčastější chyba kupujících je předpokládat, že když se podíváte na list vlastnictví dokument z katastru nemovitostí, který ukazuje vlastníka a zátěže na nemovitosti, uvidíte všechny dluhy. To je nepravda. V listu vlastnictví jsou zaznamenané jen ty dluhy, které věřitelé přihlásili a které exekutor zaznamenal. Ale co ty, které ještě nebyly oznámeny? Co když dlužník měl další půjčku, kterou nezaznamenal do rejstříku? Nebo nesplácel poplatky za bytové družstvo, které teprve teď začalo účtovat?

Podle právníků je toto největší riziko: kupující přebírá nemovitost i s jejími dluhy i když je koupil na dražbě, může být povinen uhradit neznámé pohledávky, které se objeví později. A to nejen pohledávky věřitelů - ale i například nesplacené poplatky za výměnu oken, opravu střechy nebo dokonce výdaje na výstavbu garáže, které byly předloženy jako nárok na nemovitost. Pokud tyto dluhy neuhradíte, nemůžete se přesunout do domu. A pokud už jste do něj vložili peníze, přišli jste o ně.

Exekuce se může objevit i během procesu

Už jste podepsali kupní smlouvu? Už jste zaplatili zálohu? A přesto se může stát, že se na nemovitosti objeví nová exekuce. To není sci-fi. Věřitel, který nevěděl o prodeji, nebo někdo, kdo se zatím nehlásil, může podat nárok a zastavit převod vlastnictví. V takovém případě se celý proces zablokuje - a vaše peníze zůstanou v závislosti na rozhodnutí exekutora.

REMAX Centrum upozorňuje, že exekuční řízení právní proces, při kterém je majetek dlužníka prodáván pro splacení pohledávek může být vedený několik let. A během toho času se úroky neustále přičítají. Pokud jste kupovali za 1,5 milionu korun, může se za půl roku objevit další 200 tisíc korun dluhů - a vám se to předloží jako váš problém.

Nejde koupit hypotékou? Většina bank to odmítá

Chcete si koupit nemovitost v exekuci a potřebujete půjčku? To je těžké. Většina bank odmítá poskytnout hypotéku na nemovitost, která je v exekuci. Proč? Protože nevědí, co se s ní stane. Ještě neví, zda bude převod vlastnictví proběhnout vůbec. A pokud ne, zůstane vám nemovitost, kterou nemůžete prodat, a dluh, který musíte splácet.

Některé banky přijímají takové půjčky - ale jen pokud máte vlastní kapitál, kterým pokryjete všechny rizika. To znamená, že musíte mít na účtu nejen kupní cenu, ale i rezervu na nečekané dluhy. A to je pro většinu lidí nemožné. Výsledek? Koupě v exekuci je v podstatě výhradně doménou investořů, kteří mají dostatek peněz a právní tým za sebou.

Dobrovolný prodej - lepší volba? Ne nutně.

Někdo vám řekne: „Kupuj od vlastníka, ne na dražbě. Tam je to bezpečnější.“ To není pravda. Dobrovolný prodej vyžaduje písemný souhlas exekutora a všech věřitelů. A pokud je dluhů víc než hodnota nemovitosti, takový souhlas je prakticky nemožný. Věřitelé nechtějí, aby dlužník prodejem získal peníze - oni chtějí, aby se peníze šly přímo na splacení jejich pohledávek.

Navíc: pokud se vlastník pokusí prodat nemovitost bez souhlasu exekutora, taková smlouva je neplatná právně neúčinná, a kupující ztrácí peníze i nemovitost. A když se to zjistí, nebudete mít žádnou právní ochranu. Vlastník může zmizet - a vy budete mít jen papír, který nic neznamená.

Co musíte udělat před koupí - krok za krokem

Nechcete se stát obětí? Pak nejde jen o to, aby vám někdo řekl „být obezřetný“. Musíte udělat konkrétní kroky:

1. Zkontrolujte list vlastnictví - nejen u katastru, ale i v exekučním úřadu. Tam vidíte všechny přihlášené pohledávky.
2. Nahlédněte do insolvenčního rejstříku - pokud je dlužník v insolvenci, je riziko mnohem vyšší.
3. Spojte se s exekutorem - požádejte o seznam všech věřitelů a jejich pohledávek. Požádejte o potvrzení, že není naplánovaná dražba.
4. Zjistěte výši úroků - dluhy se neustále zvyšují. Co bylo 1 milion před rokem, může být dnes 1,3 milionu.
5. Požádejte o výpis z rejstříku trestných činů - pokud dlužník byl odsouzen za podvod, může být i případ, že nemovitost byla získána nelegálně.
6. Zapojte advokáta specializujícího se na exekuční právo - bez toho to nejde. Jeden chybný krok a ztratíte vše.

Nezapomeňte: i když všechny tyto kroky uděláte, stále nebudete mít 100% jistotu. Existuje riziko - a toto riziko je vždy na vás.

Je to vůbec stojí za to?

Na první pohled ano. Koupíte dům za 1,2 milionu, když jeho tržní hodnota je 2,5 milionu. To je skvělá sleva. Ale když se podíváte na skutečné náklady - právní výdaje, možné výdaje na uhrazení dluhů, ztrátu času, stres, možnost ztráty všech peněz - tak se ukáže, že výhoda je iluze.

Podle právníků se výhodnost koupě nemovitosti v exekuci postupně snižuje. Čím více lidí se do toho pustí, tím víc se zvyšují rizika. A pokud je výše dluhů vyšší než hodnota nemovitosti, tak je to jako koupit auto, které má na zadním sedadle bombu. Můžete ho mít za půl ceny - ale když ho zapnete, zničí se vám celý garáž.

Nejde o to, jestli je to levné. Jde o to, jestli je to bezpečné. A většina případů není bezpečná. Pokud nemáte dostatek peněz, právního týmu a trpělivosti, nechte to být. Nejde o šanci. Jde o hazard.