Krátkodobý pronájem bytu: Pravidla, daně a novinky pro rok 2026

Pronajímáte svůj volný byt přes Airbnb nebo Booking? Pokud si myslíte, že stačí vyfotit byt, dát inzerát na internet a počítat peníze, máte smůlu. Rok 2026 přinesl do oblasti krátkodobých pronájmů tvrdou realitu. To, co bylo dříve šedou zónou, je dnes jasně definované podnikání s povinnostmi, které ignorovat nelze. Nová legislativa účinná od poloviny roku 2025 změnila pravidla hry zásadně. Už nejde jen o to, zda hosté zaplatí, ale zda vy sami splníte podmínky státu, obce a daňového úřadu.

Kdy jde o nájem a kdy už o podnikání?

Základní otázka, kterou si musí položit každý majitel nemovitosti, zní: "Co vlastně dělám?" Rozdíl mezi dlouhodobým nájmem a krátkodobým pronájmem není jen v délce pobytu, ale v právní kvalifikaci. Podle občanského zákoníku je nájem regulovaný smlouvou, kde má nájemce silnou ochranu. U krátkodobého pronájmu (do 30 dnů) však často poskytujete doplňkové služby - úklid, výměnu ložního prádla, Wi-Fi nebo předání klíčů. V tu chvíli se z vás stává poskytovatel ubytovacích služeb.

Právní experti upozorňují, že pokud tuto činnost provozujete pravidelně a za účelem zisku, jde o podnikání. A podnikání bez živnostenského listu může bolet. Živnostenský úřad může uložit pokutu až 500 000 Kč. Nejde o strašení; inspekce jsou aktivnější než kdy dřív. Klíčové je rozlišit příležitostné pronájmy (například když jste na dovolené a necháte si hlídat byt známými za symbolickou částku) od systematického businessu. Pro ten druhý potřebujete živnostenský list na volnou živnost "ubytovací služby".

Nová legislativa: Co přinesl rok 2025 a platí i v roce 2026?

Odkud ta změna atmosféry? Přijetí nové legislativy k 1. červenci 2025 ukončilo éru nekontrolovaného růstu. Hlavním nástrojem kontroly se stal systém eTurista, který slouží k evidenci cizinců a turistů. Od té doby musíte denně hlásit údaje o každém ubytovaném hostovi. Zapomenout na to znamená riskovat pokuty, protože data putují přímo do databází ministerstev.

Další novinkou je jednotná databáze poskytovatelů krátkodobého ubytování. Každý, kdo chce legálně nabízet byt, se musí zaregistrovat. Tento rejstřík propojuje informace s finanční správou, což usnadňuje kontrolu, zda vaše příjmy odpovídají tomu, co deklaruji. Mnoho měst navíc zavádí místní omezení. Například v Praze nebo Českém Krumlově můžete narazit na limity typu "maximálně 60 nocí v roce", pokud byt leží v centru a město chrání dostupnost bydlení pro rezidenty. Před spuštěním pronájmu proto vždy ověřte lokální vyhlášky vašeho města.

Daně a odvody: Kolik reálně zbyde?

Peníze z Airbnb nejsou čistý zisk. Daňový režim závisí na tom, jak svou činnost klasifikujete. Pokud jdete cestou samostatné výdělečné činnosti (OSVČ), platíte daň z příjmu fyzických osob ve výši 15 % (nebo 23 % u vyšších příjmů). Ale to není všechno. Jako OSVČ musíte hradit zálohy na sociální a zdravotní pojištění. Tyto částky jsou fixní a rostou každoročně s minimální mzdou.

Mnoho lidí chybuje v tom, že nezapočítávají DPH. Pokud váš roční obrat z krátkodobého pronájmu přesáhne 2 miliony korun, musíte se registrovat k DPH. U ubytovacích služeb je sazba DPH 12 %. To znamená, že z každých 100 korun, které vám host zaplatí, musíte 12 odvést státu, pokud nejste plátci DPH. Navíc existuje místní poplatek za ubytování, který vybírá obec. Ten se pohybuje individuálně podle města, ale typicky jde o pár korun za osobu a noc. Nezapomínejte ani na rekreační poplatky, pokud jste v lázeňské oblasti.

Technické požadavky a kolaudace: Past na začátečníky

Tady padá největší počet projektů. Byt, který je zkolaudován k trvalému bydlení, nelze automaticky používat pro komerční ubytovací služby. Stavební zákon vyžaduje, aby využití prostor odpovídalo jejich schválenému účelu. Pokud chcete dělat byznys z bytu, často potřebujete změnu kolaudace nebo alespoň souhlas příslušného stavebního úřadu, že takové využití nevadí sousedům a nezatěžuje dům nadměrně.

Bezpečnostní předpisy jsou další kritický bod. Povinností je mít funkční kouřové detektory a hasicí přístroj. Pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou hostem je nutností, nikoliv luxusem. Standardní domácnostní pojištění nemusí pokrýt škody vzniklé při komerčním ubytování. Prověřte si pojistné podmínky, abyste neplatili z vlastní kapsy za rozbitý televizor nebo zatopený sklep souseda.

Role SVJ a sousedských vztahů

Nezapomínejte na Společenství vlastníků jednotek (SVJ). I když máte souhlas města a živnostenský list, SVJ může v rámci svých stanov zakázat krátkodobé pronájmy nebo je omezit. Je běžné, že sousedé hlasují proti "hotelovým" aktivitám v bytovém domě kvůli hluku a ruchu. Jedno z hlavních rizik je, že vám SVJ udělí pokutu nebo vás donutí činnost ukončit, i když máte všechny státní licence. Komunikace s výborem SVJ před zahájením podnikání vám ušetří měsíce právních sporů.

Jak začít správně? Kontrolní seznam

Předtím, než první host přespí, projděte tento seznam:

• Registrace živnosti: Získejte volnou živnost "Ubytovací služby".
• Evidence v eTuristovi: Nastavte si účet a naučte se hlásit hosty.
• Kontrola kolaudace: Ověřte na stavebním úřadě, zda je krátkodobý pronájem v tomto objektu přípustný.
• Souhlas SVJ: Projděte stanovy domu a ideálně získejte písemné potvrzení.
• Pojištění: Uzavřete specifické pojištění pro ubytovací služby.
• Daňová evidence: Určete si metodu vedení účetnictví (jednoduché účetnictví nebo paušál).
• Bezpečnost: Nainstalujte detektory kouře a hasičský přístroj.

Budoucnost trhu: Profesionalizace nebo konec?

Trh se profesionalizuje. Malí hráči, kteří pronajímali jeden byt "na černo", mizí, protože administrativa a daně jim snižují marži pod hranici rentability. Naopak roste poptávka po profesionálních správcích, kteří se starají o více nemovitostí, řeší administrativu a marketing. Pro majitele to znamená jednu věc: buď budete dělat byznys naplno a legálně, nebo se vrátíte k dlouhodobému nájmu, který je méně náročný na papírování, ale méně výnosný.