Koupě družstevního bytu: Jak to funguje a jak se financovat bez zástavy

Koupit byt za polovinu ceny, co stojí stejný v osobním vlastnictví? Zní to jako sen. Ale v Česku to není sen - je to realita. Družstevní byty tvoří přes 1,2 milionu jednotek, což je téměř třetina všech bytů v zemi. A přesto je většina lidí o nich nejistá. Proč? Protože nekupujete byt. Kupujete členský podíl v družstvu. A to je rozdíl, který změní všechno.

Co vlastně koupíte, když kupujete družstevní byt?

Nikdy nebudete vlastníkem bytu. Nikdy nebudete mít výpis z katastru nemovitostí na svůj název. Místo toho získáte právo užívat konkrétní byt - a to jen díky tomu, že jste členem bytového družstva. Když koupíte družstevní byt, kupujete podíl v právní osobě, která vlastní celý dům. Ten podíl vám dává nárok na byt, ale ne na nemovitost. To je klíč. A to znamená, že žádná banka vám nebude dát hypotéku, protože nemáte co zastavit.

Podle zákona č. 90/2016 Sb., který platí od roku 2018, je tento systém stále legální, ale stále méně běžný. Většina nových bytů se staví už jako vlastnictví. Družstevní byty jsou zbytek minulosti - ale pro mnohé stále jediná možnost, jak vstoupit na trh. V Praze je průměrná cena družstevního bytu o 12 % nižší než bytu v osobním vlastnictví. To znamená, že za 2,8 milionu Kč můžete koupit byt, který by v jiném formátu stál 3,2 milionu. Ale za tu úsporu platíte jinou cenu.

Anuita: Co to je a proč vás to může překvapit

Cena bytu se neskládá z jedné částky. Je to kombinace vstupního poplatku a anuity. Vstupní poplatek je jednorázová částka, kterou zaplatíte při převodu - obvykle 30 až 50 % celkové ceny. Anuita je zbytek, který platíte družstvu měsíčně, jako splátku. Může trvat 15, 20 nebo i 30 let. A to není jen nějaká splátka. Je to dluh, který vám družstvo umožňuje splácet - ale bez zástavy, bez hypotéky, bez jistoty.

Průměrná anuita se pohybuje mezi 30 a 70 % pořizovací ceny bytu. To znamená, že pokud byt stojí 4 miliony, můžete mít vstupní poplatek 1,5 milionu a anuitu 2,5 milionu. To je dlouhá cesta. A když se rozhodnete byt prodat, musíte nejprve splatit celou anuitu. Nebo najít kupce, který bude ochoten převzít váš dluh. To je složité. Většina lidí neví, že anuita se nesplácí na účet banky, ale na účet družstva. A družstvo může kdykoli zvýšit splátky - pokud má potřebu na opravy nebo nové vytápění. Uživatelka z Facebooku „BytováRada“ už to zažila: její měsíční příspěvek se za dva roky zvedl z 1 500 Kč na 2 800 Kč. Bez varování. Bez možnosti odvolání.

Financování bez zástavy: Jak to vlastně funguje?

Banky vás nebudou chtít půjčit na družstevní byt. Zákon jim to neumožňuje. Neexistuje zástava. Neexistuje nemovitost, kterou by mohly získat, když byste neplatili. Takže 98 % bank v Česku o takové půjčce ani neuvažuje. Zbývá jich tři: Česká spořitelna, Equa bank a Air Bank. A ani ty nejsou příliš ochotné.

Co můžete dělat? První možnost: úvěr od družstva. Některá družstva, jako Stavební bytové družstvo Praha 4, nabízejí vlastní půjčky. Úrokové sazby jsou 4,5-6,5 %, fixace 3 roky. To je lepší než většina osobních úvěrů. Ale je to jen pro členy. A musíte splnit jejich stanovy - například nemůžete být cizinec, nemůžete být právnická osoba.

Druhá možnost: osobní úvěr. Equa bank a Air Bank nabízejí osobní úvěry až do 2 milionů Kč. Úrokové sazby jsou 9,9-12,5 %. To je drahé. Ale funguje. Pokud máte dobrý příjem a stabilní zaměstnání, můžete to zvládnout. Nezapomeňte: osobní úvěr nemá žádnou vazbu na nemovitost. Pokud byste přestali platit, banka by vás nevyhodila z bytu. Ale získala by nárok na vaše ostatní majetky - auto, účet, plat.

Třetí možnost: úvěr na převod do osobního vlastnictví. Některá družstva umožňují převod bytu do vlastnictví - ale jen když splatíte celou anuitu. Česká spořitelna má speciální produkt pro tyto případy. Úrok je 5,2-6,8 %. Ale musíte mít jistotu, že družstvo s převodem souhlasí. A to není jistota. Může to trvat roky. A může to být odmítnuto.

Proč je prodej družstevního bytu tak těžký?

Průměrná doba prodeje družstevního bytu je 6,8 měsíce. U bytu v osobním vlastnictví je to 4,2 měsíce. Proč? Protože kupující musí nejprve získat souhlas družstva. A družstvo má právo říct „ne“. Proč? Protože nemusí chtít cizince. Nemusí chtít podnikatele. Nemusí chtít někoho, kdo chce byt pronajímat. Některá družstva zakazují pronájem úplně. Jiná ho umožňují jen s výjimkou - a jen na krátkou dobu.

Na portálu Diskuze bydlení.cz uživatel „PražskýByt“ popisuje: „Koupil jsem byt za 2,8 milionu. Celkově jsem zaplatil 4,3 milionu. Srovnatelný byt v osobním vlastnictví stál 4,8. Ušetřil jsem 500 tisíc. Ale trvalo mi 9 měsíců, než jsem získal souhlas družstva.“

Prodej je tedy nejen pomalejší - je i nejistější. Když kupujete družstevní byt, nekupujete jen byt. Kupujete vstup do klubu. A ten klub má svá pravidla. A ty pravidla můžou změnit kdykoli.

Co musíte mít připravené, než koupíte?

Proces koupě není jako u bytu v osobním vlastnictví. Potřebujete:

1. Potvrzení o členství v družstvu - od aktuálního člena.
2. Evidenční list k bytu - z družstva, ne z katastru.
3. Potvrzení o bezdlužnosti - že nejste dlužníkem družstvu.
4. Informaci o výši anuity - a o tom, zda je možný převod do vlastnictví.
5. Smlouvu o převodu družstevního podílu - ta se píše s právníkem. Nezabývejte se s ní jen makléřem.

Nezapomeňte: převod musí schválit výbor družstva. A ten se schází jen několikrát za rok. Pokud přijdete v nesprávný čas, musíte čekat dalších 3-4 měsíce. A v tom čase může být byt už prodán někomu jinému.

Je to pro vás?

Družstevní byt je vhodný pro jednu skupinu lidí: ty, kteří chtějí bydlet - a ne investovat. Pokud plánujete přestěhovat za pět let, koupit větší byt nebo prodat pro zisk - nekupujte družstevní byt. Je to investice s velkými omezeními. Není likvidní. Není přenositelná. A není jistá.

Ale pokud chcete bydlet v centru Prahy, Brna nebo Ostravy a nemáte dost na vlastnictví - je to vaše možnost. A je to možnost, která se postupně zmenšuje. Podle prognózy Realitního ústavu AV ČR bude podíl družstevních bytů na trhu k roku 2030 klesnout z 28 % na 22 %. Důvod? Většina lidí, kteří je koupili, chce převést je do osobního vlastnictví. A když to půjde, budou se stávat vzácnějšími.

Nezapomeňte na jednu věc: většina lidí, kteří koupili družstevní byt, použila vlastní peníze. Jen 10 % získalo bankovní úvěr. Zbytek platil z úspor, od rodičů nebo z příjmů. Pokud nemáte 30-50 % ceny bytu na vstupní poplatek, je šance, že se vám to nepovede.

Co se mění v roce 2025?

Od začátku roku 2025 platí nová pravidla. Všechny kupní smlouvy musí obsahovat energetickou náročnost bytu. Musíte uvádět rodná čísla nebo IČ všech účastníků. A návrh na vklad do registru můžete podat elektronicky - přes Portál občana. To je dobře. Ale je tu jedna věc: chyba v dokumentech znamená odmítnutí převodu. A když to přijde, musíte všechno znovu podpisovat. A to může trvat další měsíc.

Monika Lukášová z Realiták roku varuje: „Chyba v dokumentech je dnes nejčastější důvod, proč se převod nezdaří. Lidé si myslí, že to je jen formálnost. Ale není.“

Závěr: Nejde o byt. Jde o pravidla.

Koupě družstevního bytu není o ceně. Je o tom, jaké pravidla přijmete. Pokud přijmete, že nemáte vlastnictví, že nemůžete snadno prodat, že můžete platit více než jste očekávali, a že musíte čekat na souhlas nějakého výboru - pak je to možná vaše cesta. Ale pokud chcete jistotu, svobodu, rychlost - pak se podívejte na jiné možnosti. Družstevní byt není chyba. Ale není ani jednoduché řešení. Je to kompromis. A jako každý kompromis - má svoje cenu.