Demografické trendy a poptávka po bydlení v ČR: Jak se mění naše města a vsi

Populace Česka překročila 10,9 milionu - ale ne všude stejně

K 31. prosinci 2023 žilo v České republice 10 900 555 lidí. To je nejvíce od konce druhé světové války. Ale tohle číslo je klam. Největší nárůst byl v roce 2022 - přišlo tady téměř 311 tisíc lidí z Ukrajiny. V roce 2023 už to bylo jen 73 tisíc. A když se podíváme na přirozený přírůstek - tedy narození mínus úmrtí - je tam černá díra. V roce 2024 se narodilo pouze 84 tisíc dětí. V roce 1974 jich bylo 194 tisíc. Přesně polovina. A to není chyba. To je systémový problém.

Proč? Protože lidé nemají kam bydlet. A když nemají byt, neberou děti. Nebo je berou později. Nebo vůbec ne. To je ta hlavní příčina, o které mluví demografové jako Tomáš Kučera z iRozhlasu. Nájemní byty jsou drahé, vlastní domy jsou nedostupné, a města jako Praha nebo Brno se stávají jediným příběhem, který má smysl. Všechno ostatní je ztráta času a peněz.

Stárnutí populace - největší tlak na bytový trh

Česká republika stárne rychle. V roce 2025 žije v zemi přibližně 8,1 milionu dospělých. A z nich je čím dál víc těch, kteří mají 65 a více let. Ti lidé nechtějí bydlet ve velkém paneláku na okraji města. Chtějí být blízko lékárny, lékaře, autobusu, zahrádky. Chtějí menší byt, ale s výhodami. A to znamená, že většina starších lidí bude muset přestěhovat - z venkova do města, z většího domu do menšího bytu, z obce, kde už nejsou žáci ve škole, do centra, kde je všechno na dosah.

Toto přesídlení už začíná. V obcích jako Kadaň, Děčín nebo Nový Jičín ubývá lidí každý rok. V Praze a Brně naopak přibývá. A nejde jen o mladé studenty. Přicházejí i lidé ve věku 55-70, kteří prodávají dům v obci a kupují byt v městě. Proč? Protože v obci už nejsou lékaři, nejsou zde zdravotní centra, nejsou zde výkupní body pro léky. A když se člověk dostane do 70, tak mu jediné, co zůstane, je vyrazit do města.

Praha a Brno - města, která rostou, a ostatní - která zanikají

Podívejte se na mapu. V Severočeském kraji, v Karlovarském, v Ústeckém - většina obcí ztrácí obyvatele. Některé už mají méně než 500 lidí. Většina z nich je starší než 60. A nevznikají zde nové byty. Naopak - některé domy jsou zavřené, střechy se říhají. Kdo by tam chtěl bydlet, když nemáš, kde si koupit potraviny, když ti nejbližší lékař je za 30 km?

Na druhé straně - Praha a Brno. Tyto města přitahují nejen mladé pracovníky, ale i rodiny, i důchodce. V Praze je nejvyšší podíl dospělých na celkové populaci. V Brně je stejně jako v Praze nejvíce pracovních příležitostí, nejlepší doprava, nejvíce kultury. A to všechno přitahuje lidi, kteří chtějí žít. A nejen žít - žít dobře. A proto se v těchto městech zvyšuje poptávka po malých bytovkách, bytech s výhodami, bytech s možností přístupu ke službám.

Bydlení jako hlavní překážka k dětem

Největší důvod, proč lidé v reprodukčním věku nemají děti, není chudoba. Není to nezaměstnanost. Není to ani špatná výchova. Je to bydlení. Přesně tak. Když máš 30 let, pracuješ, máš příjem, ale nemůžeš si dovolit byt, který by byl dostatečně velký pro dvě osoby a dítě - pak se rozhodneš: nebudu mít dítě. Nebo ho budu mít až za 10 let. Nebo ho budu mít, ale v bytě o velikosti 40 m², kde není místo na hračky, na knihy, na klid.

Tomáš Kučera to říká jasně: nízká dostupnost bydlení je hlavní překážkou porodnosti. A to nejen pro mladé. I pro ty, kteří už mají děti - když je potřeba přestěhovat do většího bytu, tak se to stává nemožným. A tak se děti nebudou rodit. A to znamená, že za 15 let bude v mnoha obcích škola, která má 12 žáků. A za 20 let bude ta škola zavřená. A kdo bude platit za její údržbu? Nikdo. A tak se celá obec začne měnit - z města s lidmi se stává město s budovami.

Co to znamená pro trh s nemovitostmi?

Poptávka se mění. Dříve se hledaly velké byty - pro rodiny. Teď se hledají malé byty - pro jednotlivce, pro dvojice, pro starší lidi. V Praze a Brně rostou ceny, ale ne proto, že je tam víc lidí. Protože je tam víc lidí, kteří potřebují byt, ale nemají kam jít. A protože je tam málo nových bytů, které by byly dostupné. Většina nových bytů je pro bohaté. Pro ty, kteří si mohou dovolit 7 milionů za 50 m².

V oblastech, kde lidé odcházejí, se cena nemovitostí propadá. V některých obcích můžeš koupit dům za 300 tisíc korun. Ale kdo by ho chtěl? Kdo by tam bydlil? Kdo by ho udržoval? Kdo by platil za údržbu? Kdo by tam přišel koupit? Nikdo. A tak tyto domy zůstávají prázdné. Až se začnou říhat střechy. Až se začnou hroutit zdi. Až se z nich stane záležitost pro obec, která už nemá peníze na opravy.

Budoucnost: Kde budeš bydlet za 15 let?

Pokud se nic nezmění, za 15 let bude v Česku 20-30 % obcí, které budou mít méně než 100 obyvatel. Většina z nich bude starší než 70 let. A bude tam pár lidí, kteří už nejdou ven. A budou tam nějaké domy, které nikdo nechce. A budou tam školy, které už nejsou školami. A budou tam zdravotní centra, která se přesunula do měst.

Praha a Brno budou pokračovat v růstu. Ale i tam bude problém - bude tam příliš mnoho lidí, kteří potřebují byt, a příliš málo bytů, které by byly dostupné. A to znamená, že ceny budou stoupat. A že lidé budou muset bydlet ještě menšími byty. Nebo budou muset cestovat dál. Nebo budou muset přijít na to, že bydlení v Česku už není možné bez velkého úsilí a peněz.

A co dělat? Když chceš mít děti, potřebuješ byt. Když chceš bydlet v klidu ve věku 70, potřebuješ byt blízko služeb. Když chceš mít město, které funguje, potřebuješ lidí. Ale lidé nejdou tam, kde není byt. A nejdou tam, kde není život. A to je ten kruh, který se nyní uzavírá. A nejde ho rozpojit jen tím, že vybudujeme víc domů. Musíme vybudovat víc bytů, které jsou dostupné. A musíme je vybudovat tam, kde je potřeba - ne jen v Praze, ale i v Brně, v Ostravě, v Plzni. A musíme je vybudovat tak, aby je mohli koupit ti, kteří je potřebují - ne jen ti, kteří mají miliony.