Cenové nabídky na rekonstrukci: Jak je porovnávat a nezaplatit přebytečné peníze

Nejde o to najít tu nejlevnější. Jde o to najít tu nejpravdivější. A to jde jen jedním způsobem: porovnávat minimálně tři nabídky. Průzkum Asociace stavebních firem z května 2025 ukazuje, že lidé, kteří to udělali, ušetřili průměrně 12,5 %.

Co všechno musí nabídka obsahovat?

Nabídka, která vás bude chránit, nevypadá jako krátký email s číslem. Je to dokument. A podle České stavební komory by měl mít sedm klíčových částí:

1. Rozpis prací podle fází - od bourání po malování
2. Cenový rozpis: kolik stojí materiál a kolik práce
3. Harmonogram - kdy se co bude dělat
4. Seznam materiálů s konkrétními značkami - nejen „laminát“, ale „Laminát Kronotex T10 8 mm
5. Podmínky platby - kolik a kdy se má zaplatit
6. Záruční doba - standardně 2 roky, dle ČSN 73 0035
7. Možnosti změn - jak se změní cena, pokud se rozhodnete pro jiné okna nebo podlahy

Když vidíte nabídku bez těchto bodů, je to jako kdyby vám prodavač aut řekl: „Auto stojí 500 000 Kč.“ A pak vám na výjezdu přidá cenu za pneumatiky, klimatizaci a pojistku. To se nejmenuje cena. To se jmenuje past.

Co se často zapomíná - a stojí vás tisíce

Nejčastější chyby v nabídkách nejsou v hlavních pracích. Jsou v těch drobnostech, které si nikdo nevšimne - dokud nezačne pršet v koupelně.

• Odvoz odpadu: Rekonstrukce bytu 2+1 vyprodukuje přibližně 15 m³ odpadu. To je 10-15 vývozů. Některé firmy to započítávají jako „zahrnuto“, jiné jako „doplata“. Průměrná cena je 20 000 Kč. Pokud to v nabídce není, budete platit později.
• Administrativní náklady: Projektová dokumentace, posudek statika, stavební povolení - to vše stojí 10 000-15 000 Kč. Některé firmy to do nabídky nezahrnují. Váš „celkový“ rozpočet se tak zvýší o 15 % bez vaší vědomosti.
• Podklady pro podlahy: Pokud nebudou podlahy vyrovnány, parketa se bude křivit. Některé nabídky uvádějí jen „podlahy - 70 000 Kč“. Ale neříkají, jestli je v ceně vyrovnání samonivelační stěrkou (110-220 Kč/m²) nebo jen „vyčištění“.
• Elektroinstalace: Někdo nabízí „nová elektroinstalace“ za 90 000 Kč. Jiný za 60 000 Kč. Rozdíl? Jeden použije kabely 2,5 mm², druhý 1,5 mm². Jeden zapojí všechny zásuvky na samostatných jističích, druhý všechny na jednom. To není jen cena - je to bezpečnost.

Na Forum.Bau.cz uživatel „PavelCZ“ porovnával 4 nabídky na 55 m² byt. Nejlevnější byla za 620 000 Kč. Ale nezahrnovala výměnu elektroinstalace. Když to přičetl, cena stoupla na 710 000 Kč - a byla to stále nejlevnější. A to jen proto, že se podíval na detaily.

Porovnávejte stejné věci

Nemůžete porovnávat nabídku „luxusní rekonstrukce“ s tou „základní“. Musíte je převést na stejný rozsah. Jak?

Postup je jednoduchý:

1. Vezměte všechny tři nabídky a vytvořte si tabulku.
2. V prvním sloupci napište všechny práce, které chcete - od bourání po malování.
3. V dalších sloupcích zapište, co která firma nabízí a za kolik.
4. Při každé položce si napište: značka materiálu, tloušťka, standard, zda je zahrnuto.

Například:

Teď už vidíte: Firma B je levnější, ale nezahrnuje podklad. To znamená, že za podklad budete platit ještě 10 000-15 000 Kč navíc. A když přidáte kvalitu materiálu - ten levný laminát se za pět let začne kousat. Firma C je dražší, ale dává vám podlahu, která bude sloužit 30 let.

Kvalita materiálů - nezapomeňte na detaily

Na Google Reviews mají stavební firmy v Česku průměrné hodnocení 4,2/5. Ale 68 % negativních recenzí říká: „Nabídka a skutečnost se neshodují.“ Proč? Protože některé firmy používají „výhodné“ materiály - což znamená, že jsou levnější, ale nekvalitní.

Zde je přehled některých běžných položek a jejich reálných cen:

• Okna: Standardní plastová dvojskla - 8 000 Kč za kus. Dřevěná trojskla - 15 000 Kč za kus. Rozdíl 7 000 Kč za kus. Pokud máte 8 oken, je to 56 000 Kč navíc. Ale zároveň ušetříte 20-30 % na topení.
• Koupelna: Základní rekonstrukce - 120 000 Kč. S podlahovým topením, kvalitními obklady a nadstandardními kovovými prvky - 250 000 Kč. Rozdíl 130 000 Kč. Ale ta levnější verze může být za pět let potřeba znovu.
• Elektroinstalace: 2 500-5 000 Kč za m². Většina nabídek je na horní hranici. Pokud vám někdo nabízí 2 000 Kč/m², ptajte se: „Jaký kabel? Jaké jističe?“

Na Facebookové skupině „Rekonstrukce bytu - rady a zkušenosti“ uživatelka „Martina P.“ měla tři nabídky za 700 000 Kč. Všechny se lišily jen v jedné věci: jedna nezahrnovala výměnu oken. Když to přičetla, její „nejlevnější“ nabídka byla vlastně nejdražší. Ušetřila 80 000 Kč jen tím, že porovnala detaily.

Co dělat, když nabídky vypadají stejně?

Často se stává, že tři firmy nabízejí „kompletní rekonstrukci“ za 750 000 Kč. Jak rozlišit?

Zeptejte se:

• „Kdo bude dělat práce?“ Některé firmy používají poddodavatele - a ti pracují rychleji, ale méně pečlivě.
• „Můžu vidět předchozí rekonstrukce?“ Požádejte o fotky z realit - ne jen z webových galerií.
• „Co se stane, když se najde problém s vodou?“ Některé firmy zaručují opravy 5 let, jiné jen 2. To je rozdíl.
• „Je v ceně zahrnuto vyřízení stavebního ohlášení?“ Pokud ne, musíte to dělat sami - nebo platit dodavateli za to, že to udělá za vás.

Podle experta Ing. Petra Nováka: „Většina lidí si myslí, že rozdíl je v ceně. Ale rozdíl je v odpovědnosti.“

Digitalizace pomáhá - ale ne nahrazuje pozornost

Od ledna 2025 funguje platforma StavebniKalkulace.cz, která automaticky porovnává až pět nabídek v jednotném formátu. Už ji využilo 45 000 lidí. Je to skvělá pomůcka - ale ne záruka.

Ministerstvo pro místní rozvoj chystá od roku 2026 zákon, který bude vyžadovat, aby všechny nabídky obsahovaly minimálně 15 definovaných položek. To bude znamenat větší transparentnost. Ale zatím - je to na vás.

Nezapomeňte: digitalizace vám usnadní porovnání. Ale neřekne vám, jestli firma použije kvalitní izolaci nebo levný sádrokarton. To musíte zjistit sami.

Závěr: Jak nezaplatit přebytečné peníze

Rekonstrukce není nakupování na e-shopu. Není to „kliknout a zaplatit“. Je to investice do vašeho domova - a ta si vyžaduje čas, pozornost a trochu trpělivosti.

Tady je jednoduchý postup, který vám pomůže:

1. Získejte minimálně tři nabídky - ne jen od tří nejbližších firem, ale od různých typů: malá firma, střední, velká.
2. Vytvořte srovnávací tabulku s 15 klíčovými položkami - včetně materiálů, administrativy, odpadu, záruky.
3. Přečtěte si každou nabídku dvakrát - jednou pro celkovou cenu, podruhé pro detaily.
4. Nechte si vysvětlit každou položku, kterou nechápete. Pokud vám to někdo nevysvětlí, je to červená vlajka.
5. Vyberte tu nabídku, která je nejúplnější - ne nejlevnější.

Pokud uděláte tohle, nejen ušetříte peníze. Ušetříte si i stres, nespokojenost a náklady na opravy, které vás čekají za pět let.

V roce 2025 je klíčem k úspěchu nejen to, kolik peněz máte. Je to to, kolik jste si přečetli.