Cena projektu rekonstrukce bytu: Jaké náklady čekat a na co si dát pozor

Stává se z toho pořád častější scénář: koupíte byt ve stavu, který už má nejlepší léta dávno za sebou, nebo už vás nebaví obývák se socialistickým šmrncem a původní jádro, co volá do nebe. Rekonstrukce bytu není otázka pár tisíc a hlavně – nezačíná bouracími pracemi či výběrem nové kuchyňské linky. První, co vás čeká, je projekt. Už jen samotné plánování překvapí tím, jak moc se ceny liší. Když se zeptáte souseda, kolik platil, dostanete odpověď, která vás asi zaskočí – a druhý soused řekne zase něco jiného. Proč taková rozdílnost? A kolik vlastně za projekt rekonstrukce bytu dáte?

Co vše zahrnuje projekt rekonstrukce bytu

Projekt rekonstrukce není jedna univerzální šablona. Každý byt je originál a podle toho vypadá i projekt. Na začátku je studie, kde projektant nebo architekt promění vaše představy do konkrétního návrhu. Musíte si ujasnit, jestli chcete jen nový vzhled nebo plánujete i bourání příček, změnu dispozice, zásahy do elektroinstalace, rozvodů vody nebo plynových cest. Tady narážíme na první zásadní bod: projekt rekonstrukce bytu se může pohybovat od jednoduchého vizualizačního návrhu interiéru až po kompletní prováděcí dokumentaci s výpisem všech materiálů, výkresů, instalačních schémat a rozpočtu.

Abyste si uměli představit, co vše projekt může zahrnovat, mám tu krátký přehled:

• Půdorysné řešení, návrh dispoziční změny
• Detailní návrh interiérů včetně vizualizací
• Technickou zprávu
• Výkresy veškerých profesí (statika, elektro, voda, topení, plyn...)
• Výběr a doporučení materiálů a zařizovacích předmětů
• Seznam a specifikaci prací
• Rozpočet, harmonogram průběhu rekonstrukce

Když chcete do rekonstrukce pustit specializované řemeslníky a ne stavět svépomocí, kvalitní projekt usnadní život všem: vám, stavební firmě i pozdější kolaudaci. V roce 2024 se v Praze téměř 82 % větších rekonstrukcí bytů řešilo s pomocí profesionální projektové dokumentace, zatímco v menších městech to bylo o něco méně, asi 56 % (data Asociace českých architektů).

Faktory ovlivňující cenu projektu rekonstrukce bytu

Stojí-li sousedův projekt 20 tisíc a váš vychází na dvojnásobek, není to proto, že vás někdo tahá za nos. Rozdíly v ceně mají konkrétní důvody. Těch je několik – a ne každý je na první pohled vidět. Hraje roli rozloha bytu, rozsah zásahu, jestli řešíte jen povrchové materiály nebo měníte nosné prvky, jestli potřebujete stavební povolení, a taky, jaké kvality návrhu a vizualizací se dočkáte.

Nejdražší projekty jsou tam, kde vznikají nové příčky, ruší se umakartová jádra, posouvají dveře nebo okna. U těchto zásahů je potřeba zapojit i statiky, všechny profese a do hry přicházejí technologické požadavky: například odvody par, větrání nebo akustická opatření mezi byty. Kreslit "jen" novou kuchyň a podlahy je mnohem levnější, než dělat kompletní rekonstrukci bytu 3+1 v paneláku, což potvrzuje i praxe projektantů z Brna a Ostravy.

Cena projektu závisí i na regionu: v Praze si architekti účtují v průměru o 25–30 % víc než na Moravě či v menších městech. Důkaz? Analýza zakázek zveřejněná webem rekonstrukce.cz v lednu 2025 – ukázala, že průměrná cena projektové dokumentace na byt v Praze 2+kk (52 m²) byla 39 000 Kč, zatímco v Hradci Králové stejné zadání vyšlo na 28 500 Kč. Některé kanceláře nabízí balíčky typu "návrh + dokumentace + rozpočet" za zvýhodněnou částku, jinde platíte každý krok zvlášť. Pozor, často se uvádějí ceny bez DPH, takže mrkněte pozorně do smlouvy.

Velké rozdíly bývají i mezi freelancery a zavedenými ateliéry. Individuální architekt může být levnější, ovšem ne vždy má čas na detailní rozpočet nebo technické řešení. Zavedené studio vás podrží při vyřizování s úřady, nabídne garanci termínů a častěji pohlídá rozpočet celé stavby.

Jak vybrat správného projektanta nebo ateliér

Nahoru a dolů s cenami cloumá nejen technický rozsah, ale hlavně, koho si najmete. Hledat podle ceny je sice lákavé, jenže zrovna u projektu může sázka na nejlevnější řešení znamenat drahý přešlap v budoucnu. O osudu rekonstrukce rozhoduje, jestli architekt rozumí původním stavbám – typicky panelové domy mají svá limity i "nástrahy," jako jsou nosné stěny, rozvody v jádře nebo slabší elektroinstalace z 80. let.

Najít dobrého projektanta není loterie. Sledujte jeho reference, ptejte se na zkušenosti s byty podobného typu (panelák x činžák). Vyplatí se mrknout na předchozí realizace a domluvit si osobní schůzku. Při ní poznáte, jestli architekt umí naslouchat i jestli má v rukávu nápady "na míru". Signálem kvality bývá členství v České komoře architektů nebo České komoře autorizovaných inženýrů.

Tip z praxe? Nekývněte hned na první nabídku. Žádejte podrobnou rozkládací cenovou nabídku: dostanete jasně rozčleněné, kolik stojí návrh, výkresy profese, vizualizace nebo autorský dozor. Na podzim 2024 provedl portál Stavbuj.cz menší průzkum mezi klienty a právě ti nejspokojenější často vybírali mezi 3–5 architekty, podle kombinace ceny, stylu i osobní chemie.

• Oddělená cena za 3D vizualizace (pro představu prostoru a barev)
• Možnost online konzultací (pro rychlou výměnu nápadů třeba přes Teams)
• Právo na úpravy návrhu v průběhu práce (aspoň dvě kolá)
• Dobrovolné pokračování spolupráce až do dohledu na stavbě (tzv. autorský dozor, často za příplatek 900–1 200 Kč/hod.)

Ptejte se na autorská práva k projektu – zní to formálně, ale když budete měnit stavební firmu, vlastní plány potřebujete. Někteří architekti dávají klientovi projekt do PDF, jiní pouze k nahlédnutí. Bez možnosti manipulace s plánem vy i stavaři narazíte při každé nečekané změně.

Nejčastější chyby při zadávání projektu a jak jim předejít

Láká vás nakreslit si dispozici v online aplikaci a ušetřit? Digitální plánování nabízí spoustu možností, ale také hodně pastí. Největší chyba je podcenit technické limity bytu: nosné stěny drží celý dům, podlahová skladba často překvapí různými úrovněmi a v panelácích hrozí špatně přístupné stupačky. Právě špatně "vymyšlená" rekonstrukce bývá v první fázi levná, později se ale prodraží nutností oprav, úprav či dokonce opětovných bouracích prací.

Někteří lidé se nadchnou pro "levné projekty" z internetu, kdy dostanou jen obecné výkresy a tabulku materiálů. Ale bez reálného zaměření bytu a osobní konzultace nikdy nedostanete návrh, který bude odpovídat skutečnému rozměru. Na trhu od loňska přibylo i pár podvodníků, kteří mizí po zaplacení zálohy. Jak jim předejít? Kontrolujte vždy IČO a reference, zavolejte si do ateliéru nebo si dojeďte na konzultaci, osobní setkání je stále nejlepší zárukou serióznosti.

Nedostatečně přesný rozpočet umí napáchat paseku. S každým "překvapením" během stavby se náklady šplhají nahoru a začátek se odkládá. O formulaci ceny a aktivní komunikaci se nejvíc hádají klienti s projektanty – podle dat České stavební inspekce v roce 2023 tvořilo neshody ohledně rozpočtu 27 % všech reklamací v oblasti rekonstrukcí bytů.

Praktický tip: Nechte si zpracovat projekt "do ruky" v několika variantách. Uvidíte, jaký rozdíl znamená změna dispozice, jiné materiály nebo zařízení na cenu i průběh rekonstrukce. Dobré ateliéry vám nabídnou několik rozpočtů – od "základ" až po "luxus". Neřešte jen cenu projektu, ale i celkové rozpočtování a jasný harmonogram. Teprve pak budete vědět, do čeho jdete.

Jak dlouho trvá zpracování projektu a kdy za něj platit

Skvělý projekt nevznikne přes víkend. Na zaměření a návrh potřebují dobří projektanti čas, většinou v řádu týdnů až měsíců. U jednoduchých bytových vizualizací nebo menších zásahů počítejte aspoň 2–3 týdny, u rozsáhlých bytů a kompletních změn dispozice může příprava projektu trvat 6–10 týdnů. Část architektů má na léto „stavební špičku“ a čekací lhůty protáhne i na dvojnásobek.

Práce běží ve fázích: první konzultace, zaměření a fotodokumentace, návrhy dispozičních řešení, schvalování klientem, 3D vizualizace a úpravy, finální zákres technické dokumentace, rozpočet, výběr vhodných materiálů nebo zařízení, případně dokumentace pro úřady. Pro zajímavost: podle údajů Komory architektů 2024 byla průměrná lhůta na zpracování kompletní projektové dokumentace 5,2 týdne, s odchylkou ±2 týdny v závislosti na složitosti a dostupnosti vstupních informací od klienta.

Platí se obvykle na zálohy: první část při podpisu smlouvy (obvykle 30–50 %), druhá při odevzdání návrhu, poslední až při dodání rozpočtu a technické části (po kolaudaci projektu). Pozor na ateliéry, které chtějí zaplatit vše hned dopředu – projděte si reference a smluvní podmínky. Nejlepší kanceláře staví platby na splátkách, které odpovídají jednotlivým etapám práce. Tím se chrání obě strany. Dobrou zprávou je, že pokud rekonstrukci děláte v rámci bytového domu a půjde o zásadní změny, část nákladů na projekt lze odečíst z daní v rámci zvyšování hodnoty nemovitosti (dle platné legislativy k 1.8.2025).