Zástava jiné nemovitosti při hypotéce: Jak funguje a kdy to má smysl

Chceš si koupit byt nebo dům, ale nemáš dostatek vlastních peněz na počáteční vklad? A ta nemovitost, kterou kupuješ, nestačí na zajištění celého úvěru? Mnoho českých rodin se v posledních letech potýká s tímto problémem. A právě zde vstupuje do hry zástava jiné nemovitosti - mechanismus, který umožňuje bankám poskytnout větší úvěr, když kromě kupované nemovitosti přidáš ještě jednu, kterou už vlastníš - nebo kterou vlastní třetí osoba, třeba rodiče.

Toto řešení není žádná novinka. V Česku je řízené občanským zákoníkem a katastrálním zákonem už od roku 2014. A přesto ho mnoho lidí nezná, nebo ho považuje za riskantní. Víš, že v roce 2022 připadlo 12,7 % všech nově poskytnutých hypotečních úvěrů v Česku právě na hypotéky s více než jednou zástavou? To znamená, že zhruba každý osmý klient použil tuto možnost. A v průměru se jednalo o úvěry kolem 3,85 milionu Kč.

Co je to vlastně zástava jiné nemovitosti?

Představ si, že kupuješ byt za 4 miliony Kč. Máš na vlastní vklad jen 500 tisíc, takže potřebuješ úvěr 3,5 milionu. Banka ale podle svých pravidel nechce poskytnout tolik, pokud je hodnota jediné zástavy - tedy toho bytu - nižší než 80 % úvěru. V tomto případě by hodnota bytu 4 miliony představovala jen 114 % úvěru, což by mělo být v pořádku. Ale co když banka počítá s nižší tržní hodnotou? Nebo co když máš byt v menším městě, kde se nemovitosti obtížně prodávají? Pak ti banka může říct: „Ne, to nestačí. Potřebujeme ještě něco.“

A tady přichází zástava jiné nemovitosti. Můžeš například přidat rodinný dům, který tvoji rodiče vlastní. Ten dům se stane druhou zástavou. Banka tak má dvě nemovitosti jako záruku - a proto je ochotná poskytnout větší úvěr. Nejde o to, že bys předal vlastnictví. Jen si na nemovitosti zaregistruješ zástavní právo, což je právní zápis, který bankě dává nárok na prodej této nemovitosti, pokud ty nebudete schopni splácet.

Které nemovitosti lze použít jako zástavu?

Není jednoduché jen přijít s jakoukoli nemovitostí a říct: „Tady, toto je moje zástava.“ Banky mají přesné kritéria. Můžeš použít:

• rodinný dům
• byt
• pozemek (pokud má stavební povolení)
• chalupu
• bytový dům
• komerční nemovitost (např. prodejna, kancelář)

Nelze použít:

• nemovitosti, které nejsou dokončené nebo nejsou kolaudované
• nemovitosti, které už mají zástavní právo jiné banky
• nemovitosti v insolvenčním řízení
• nemovitosti s nevyřízenými stavebními spory
• nemovitosti v ochranném pásmu (např. u vodních toků nebo železničních tratí)
• nemovitosti s velmi nízkou likviditou - třeba dům uprostřed lesa, který nikdo nechce koupit

Banky preferují nemovitosti v dobrém technickém stavu, které se rychle prodají. Starý dům bez úprav nebo neobvyklá nemovitost (třeba chalupa na úpatí hory) se často odmítá. Podle expertů z hyponamíru.cz se v roce 2023 banky stále častěji odmítají zástavy nemovitostí, které nejsou „bankovně přijatelné“ - tedy ty, které by se těžko prodaly při výkonu zástavy.

Jak probíhá proces?

Proces není rychlý, ale je jasně definovaný. Zde je krok za krokem:

1. Podepíšeš smlouvu o hypotéce s bankou.
2. Uděláš odhad hodnoty nemovitosti, kterou chceš zastavit - musí být ne starší než 1 rok. Tento odhad platí jen pro banku, ne pro katastr.
3. Získáš výpis z katastru nemovitostí a snímek z katastrální mapy (pro pozemky a domy, ne pro byty).
4. Podáš návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Tento návrh podepisuje vlastník nemovitosti - tedy třeba tvůj otec. Pokud je to třetí osoba, musí být podpis ověřený.
5. Podáš i notářský zápis zástavní smlouvy. To je povinné - nesmíš to udělat jen na papíře.
6. Banka zaplatí správní poplatek 2 000 Kč za vklad do katastru (tento poplatek platíš ty jako klient).
7. Po zápisu v katastru je na listu vlastnictví zapsána zástava. Od tohoto okamžiku nemůžeš nemovitost prodávat, darovat nebo zastavit někomu jinému bez souhlasu banky.

Celý proces trvá průměrně 14 až 21 dní. Ale největším překážkem je často ne souhlas vlastníka - třeba rodičů. Mnoho lidí odmítá, protože se bojí, že by mohli přijít o dům. A to je pochopitelné.

Co se stane, pokud nebudu schopen splácet?

Největší strach lidí spojený s touto možností je ten, že banka jim „odbere dům“. Ale v praxi se to stává velmi zřídka. Podle České národní banky dochází k prodeji zastavené nemovitosti jen jako krajní řešení - když už není žádná jiná možnost. Banka nechce nemovitost, chce peníze. Proto se nejprve pokusí najít řešení s tebou: přesunutí splátek, prodloužení doby splácení, dočasná pauza.

Teprve pokud se nic nepodaří a dluh roste, banka může začít s výkonem zástavy. To znamená, že nemovitost se prodá na veřejné dražbě. Pokud získá více, než je dluh, zbytek ti banka vrátí. Pokud získá méně, zůstáváš dlužit rozdíl. A to je ten bod, kde se lidé často nechávají překvapit.

Petr Kučer z FINGO.cz upozorňuje: „Mnoho lidí si myslí, že když zastaví dům rodičů, tak se „pouze“ zvýší úvěr. Ale neuvědomují si, že když se dům prodá, tak banka nejprve odčerpá dluh - a zbytek vrátí. Ale pokud dluh je větší než cena prodeje, tak se stáváš dlužníkem i nadále.“

Co je výhodou a co nevýhodou?

Zástava jiné nemovitosti má jasné výhody i nevýhody.

Výhody:

• Můžeš koupit nemovitost, i když nemáš 20 % vlastního vkladu.
• Banka ti může poskytnout vyšší úvěr - až 90 % nebo více hodnoty nemovitosti.
• Umožňuje mladým lidem bez vlastního bydlení koupit první byt.
• Možnost uvolnit zástavu později - pokud se hodnota nemovitosti zvýší nebo dluh klesne pod 70 %, můžeš požádat o odstranění zástavy.

Nevýhody:

• Riziko ztráty nemovitosti - i když je malé, je reálné.
• Složitý a časově náročný proces - návrh do katastru, notář, odhady, dokumenty.
• Odpor třetích osob - rodiče nebo příbuzní často odmítají, protože se bojí.
• Nejistota při prodeji - pokud chceš později prodat nemovitost, kterou jsi zastavil, musíš nejprve zrušit zástavu, což trvá průměrně 38 dní a je byrokratické.

Podle průzkumu porovnej24.cz 68 % lidí odmítlo tuto možnost právě kvůli strachu z toho, že by přišli o nemovitost. A to je často větší překážkou než finanční nebo technické podmínky.

Kdy se to vyplatí a kdy ne?

Zástava jiné nemovitosti není pro každého. Je to nástroj pro konkrétní situace.

Je to vhodné, když:

• máš nízký příjem, ale stabilní zaměstnání
• jsi mladý a nemáš vlastní bydlení
• tvoje kupovaná nemovitost je v menším městě a její hodnota je nízká
• máš příbuzné, kteří vlastní nemovitost v dobrém stavu a jsou ochotni pomoci

Není vhodné, když:

• tvoje zastavovaná nemovitost je stará, poškozená nebo neobvyklá
• je na ní již zástava jiné banky
• je těžké získat souhlas vlastníka
• máš vysoký dluhový břemeno - např. autoúvěr, spotřebitelské úvěry - banka to považuje za riziko
• plánuješ v budoucnu prodávat zastavenou nemovitost

Podle Asociace českých bank 78 % lidí, kteří použili zástavu jiné nemovitosti, ji měli uvolněnou průměrně po 4,2 letech. To znamená, že po několika letech splácení se dluh snížil natolik, že banka přestala považovat druhou zástavu za nutnou. To je dobrá zpráva - toto řešení není věčné.

Co se děje v roce 2025?

Trh se mění. V roce 2023 ČNB zpřísnila pravidla pro hodnocení rizik hypotečních úvěrů. Banky teď musí pečlivěji posuzovat, jakou hodnotu má nemovitost a jak rychle by se prodala. To znamená, že zástavy starých, neobvyklých nebo špatně udržovaných nemovitostí se stávají vzácnějšími.

Analýza Deloitte předpovídá, že podíl hypotečních úvěrů s více zástavami klesne do roku 2025 na 9,5 %. Důvod? Větší dostupnost státních programů pro první bydlení a zpřísnění podmínek bank. Ale pro segment mladých lidí, kteří nemají vlastní bydlení, zůstává tato možnost klíčová. 62 % hypotečních poradců v dubnu 2023 označilo zástavu jiné nemovitosti jako „stále důležitou“.

Banky jako ČSOB, Komerční banka a Česká spořitelna stále tuto možnost nabízejí. Ale čím víc se zpřísňují pravidla, tím víc se zaměřují na kvalitu zástavy - ne na její počet.

Co dělat, pokud chceš použít tuto možnost?

Nezačínej s bankou. Začni s hypotečním poradcem. Nech si vypočítat, jaký úvěr ti může poskytnout s jednou zástavou a jaký s druhou. Porovnej různé banky - ne všechny přijímají stejné nemovitosti jako zástavu. Některé jsou flexibilnější, jiné se drží přísnějších pravidel.

Pokud chceš použít nemovitost rodičů, mluv s nimi otevřeně. Neříkej jim: „Potřebuji, abyste mi zastavili dům.“ Řekni: „Chci si koupit byt, ale potřebuji pomoc. Pokud byste zastavili dům, mohl bych získat úvěr a nezatěžoval bych vás dluhem. A když budu schopen splácet, zástava se uvolní za 4-5 let.“

Požádej o pojištění schopnosti splácet. Některé banky jako ČSOB a Komerční banka akceptují takové pojištění jako způsob, jak snížit riziko. A to může znamenat, že zástava bude uvolněna dříve - protože banka má jistotu, že ti peníze přijdou i v případě nemoci nebo nezaměstnání.

Nikdy nepodepisuj nic, ani neplatíš poplatky, dokud neznáš všechny podmínky. Zkontroluj, jaká je hodnota nemovitosti podle odhadu, jaká je očekávaná výše úvěru, jaká je doba splácení a jaké jsou podmínky pro uvolnění zástavy. Všechno to musí být v písemné podobě.

Závěr: Je to pro tebe?

Zástava jiné nemovitosti není záchranným kruhem. Není to „jednoduchý způsob, jak dostat více peněz“. Je to vážný krok, který spojuje tvoji finanční budoucnost s něčím, co patří někomu jinému - a to může být rodina, příbuzný, kamarád.

Je to řešení pro ty, kteří potřebují víc než máte, ale jsou ochotni přijmout odpovědnost - a nejen pro sebe, ale i pro ty, kteří ti pomáhají. Pokud máš jasný plán, stabilní příjem a spolehlivého ručitele, může to být tvůj způsob, jak se dostat na trh s bydlením.

Pokud ne - nezatěžuj se a nezatěžuj své blízké. Existují jiné cesty: státní dotace, stavební spoření, menší byt, jiné město. Ne každý musí mít dům hned teď. Ale kdo chce, a má připravenou zástavu, má v Česku nástroj, který funguje - a funguje dobře.

Nezapomeň: zástava jiné nemovitosti není jen o penězích. Je to o důvěře. A důvěra se nesděluje v smlouvách - ale v rozhovorech, v účetnictví, v tom, že někdo je ochoten riskovat svůj dům, aby ti pomohl.