Staging developerských vzorových bytů: jaké jsou skutečné standardy v ČR v roce 2025?

Staging developerských vzorových bytů už není jen krásně zařízený pokoj, který vás přesvědčí, že byt vypadá skvěle. Je to marketingový nástroj, který může stát tisíce korun navíc - nebo vás přimět k chybě, kterou si zapamatujete na roky. V České republice už v roce 2023 92 % developerských projektů v Praze a 78 % v regionech nabízí alespoň jeden vzorový byt. A přesto 34 % lidí po odevzdání domu zjistí, že to, co viděli ve vzorovém bytě, se v jejich novém bytě neobjeví. Proč? A co vlastně můžete očekávat?

Co je vlastně součástí základního standardu?

Největší chyba, kterou lidé dělají, je předpokládat, že všechno, co vidí ve vzorovém bytě, je zahrnuté v ceně. To není pravda. Většina developerů nabízí tři úrovně standardu: základní, střední a premium. A jen v premium verzi se obvykle nachází vše, co vás překvapí.

Základní standard zahrnuje nejzákladnější: plastová okna s trojsklem (Uw 0,78 W/m²K), podlahy z laminátu nebo dubového parketu tloušťky 15 mm, bezfalcové dveře a základní koupelnové vybavení - to znamená obyčejnou keramiku, jednoduchou sprchu a základní směs pro koupelnu. Nic víc. Některé firmy dokonce zahrnují jen nábytek, který se dá odnést, a ne zůstává ve bytě.

Střední standard přidává rekuperační systém s účinností 85 %, inteligentní ovládání osvětlení přes LCD panely a vyšší kvalitu sanitární keramiky. To už je větší rozdíl. Ale i tady se často skrývají podstatné výjimky. Například v projektu Kamechy II je zaručeno zatrubkování pro internet, domácí telefon s elektrickým vrátným a jeden bod pro kabelovou televizi v obývacím pokoji. To je všechno povinné. Ale když chcete dva body pro TV nebo WiFi router ve všech místnostech, musíte to doplatit.

Premium standard je to, co vidíte ve vzorovém bytě. Klimatizace, luxusní osvětlení s možností měnit barvu světla, italský mramor v koupelně, dřevěná okna, podlahy z masivního dubu, vysokokvalitní kuchyňské nábytky. Ale všechno toto je za příplatek. A to je ten moment, kdy většina lidí ztratí kontrolu nad rozpočtem.

Proč se vzorový byt liší od vašeho?

Proč se to stává? Protože většina developerů používá staging jako marketingový trik. Vzorový byt není ukázka toho, co dostanete. Je ukázkou toho, co byste mohli dostat - pokud zaplatíte navíc.

Architekt Tomáš Novotný z ArchRozvoj to říká přímo: „Mnoho developerů používá staging jako marketingový trik, kdy ve vzorovém bytě prezentují materiály, které nejsou součástí standardu, ale pouze doplňkového vybavení za příplatek.“

Příklad? Uživatel PetrCZ na fóru Reality.cz popsal, že ve vzorovém bytě v projektu Neugraf v Praze 5 byly dubové podlahy a dřevěná okna. Všechno vypadalo jako standard. Až když se podíval na smlouvu, zjistil, že tyto prvky stojí 300 000 Kč navíc. A všechno to bylo vystaveno jako „součást standardu“ - bez jakéhokoli označení.

Česká obchodní inspekce v roce 2022 zaznamenala 127 stížností právě na tuto praxi. To je 18 % všech stížností na developerské projekty. A většina z nich mluví o stejném problému: nejasné označení, co je zahrnuté a co ne.

Co musíte vědět, než podepíšete smlouvu?

Podle zákona č. 182/1993 Sb. musí každý developer poskytnout dokumentaci se přesným popisem všech materiálů a jejich technických parametrů. To znamená: nejen „dubové podlahy“, ale „dubový parket, tloušťka 15 mm, třída 33, značka X, povrchová úprava matný olej“.

Co musíte udělat?

1. Žádejte o kompletní technickou dokumentaci - ne jen krátký přehled.
2. Požádejte o seznam všech prvků, které jsou součástí základního standardu - všechny, bez výjimky.
3. Požádejte o seznam příplatků - s cenami a možnostmi výběru.
4. Přečtěte si, jaké prvky jsou vystaveny ve vzorovém bytě a které jsou označeny jako „doplněk“.
5. Podívejte se na barevné značení - zelená = standard, žlutá = příplatek. Pokud žádné značení není, je to varovný signál.

63 % developerů už používá barevné značení ve vzorovém bytě. Ale 28 % používá jen písemné informace - a ty se často ztrácejí nebo jsou nejasné.

Co se v roce 2025 změnilo?

Od ledna 2024 je povinné ve všech vzorových bytech umístit tabulku se standardy. Na této tabulce musí být jasně vyznačeno, které prvky jsou součástí základní ceny a které jsou příplatky. To je odpověď na 127 stížností z roku 2022.

Největší změna? Už nejde jen o to, co je ve vzorovém bytě. Teď musí být všechno jasně vypsáno - a to na místě, kde ho každý návštěvník vidí. V Praze, Brně i Ostravě už začínají být tyto tabulky standardem. Pokud je někde nevidíte, je to důvod k obavám.

Navíc se rozšiřuje digitální staging. 68 % významných developerů už nabízí virtuální prohlídky, a 41 % má i aplikace s augmented reality. Můžete si v reálném čase změnit barvu stěn, typ podlahy nebo koupelnové vybavení - a hned vidíte, jak to bude vypadat. To je výhoda. Ale zároveň to může být i podvod - pokud nevíte, co je skutečně dostupné.

Co je vlastně „standardní“ plocha bytu v ČR?

V Německu je pro dvoučlennou rodinu doporučená plocha 70-85 m². V Česku je to 52-67,9 m². To znamená, že český byt je menší - a staging to ještě zhoršuje.

Developeré využívají triky: zrcadla, jednobarevné stěny, minimální nábytek. Všechno to vytváří dojem většího prostoru. Ale když přijedete s rodinou a chcete mít v kuchyni klasický výtopný kuchyňský ostrov, zjistíte, že tam prostě není místo. Protože ve vzorovém bytě byl kuchyňský ostrov jen dekorativní - a nebyl součástí standardu.

Nezapomeňte: ve vzorovém bytě je všechno optimálně uspořádané. Váš byt nebude. Váš byt bude plný krabic, nábytku, dětských hraček. A pokud se nezajímáte o skutečnou plochu, nebudete mít místo na nic.

Kdo by měl vzorový byt navštívit?

Vzorový byt je užitečný - ale jen pokud víte, co hledáte.

Pro mladé lidi (25-35 let) je nejlepší zkusit, jak vypadá flexibilita prostoru. Můžete si vyzkoušet, jak se dá koupelna přeměnit na pracovní kout, nebo jak se dětská místnost dá využít jako kancelář. V těchto projektech se často používají smart technologie - a to je skutečná hodnota.

Pro rodiny s dětmi je klíčové vidět bezpečnost. Je v koupelně nebezpečná dlažba? Jsou zábradlí na schodech? Je koupelna dostatečně osvětlená? Je tam místo na všechny věci? Tyto věci se v plánu nevidí. Ve vzorovém bytě ano.

Uživatelka EvaM na Facebooku řekla: „Vzorový byt Hagibor v projektu Gamma mi pomohl rozhodnout se o koupi, protože jsem si mohla vyzkoušet výšku stropů a skutečnou velikost kuchyně, což z plánu nebylo patrné.“ To je přesně ten správný přístup.

Co dělat, když vás překvapí?

Pokud jste si koupili byt a zjistili, že to, co jste viděli ve vzorovém bytě, se vám nevydalo, máte právo na náhradu. Podle zákona je developer povinen dodržet popsané standardy. Pokud se liší, můžete požadovat opravu nebo náhradu.

Nemusíte to dělat sami. V Česku existují organizace, které pomáhají kupujícím - například Česká obchodní inspekce nebo odborníci z Asociace developerských firem. Stačí přijít s dokumentací a příkladem.

Nejčastější problém? Kvalita podlah. Vzorový byt má dubový parket. Váš byt má laminát. To není jen vzhled. To je rozdíl v trvanlivosti, v tichosti, v hodnotě.

Podle průzkumu GfK z května 2023 zvyšuje kvalitně staged byt pravděpodobnost koupě o 37 %. Ale pokud se pak nevyplní očekávání, ztratíte důvěru - a to je větší cena než jakýkoliv příplatek.

Co bude dál?

Do konce roku 2024 plánuje 75 % významných developerů implementovat interaktivní systémy - dotykové panely, které vám umožní změnit barevné schéma, typ podlahy nebo koupelnové vybavení. To je budoucnost. Ale zároveň to zvyšuje riziko, že si lidé myslí, že všechno je součástí základní ceny.

Ministerstvo pro místní rozvoj už navrhuje omezení rozdílů mezi prezentovaným standardem a skutečným provedením. To znamená, že v budoucnu budete mít právo na přesnou shodu - ne jen na „přibližně stejné“.

Staging vzorových bytů je nástroj. Ne výjimka. A jako každý nástroj - může pomoci, nebo může zničit. Záleží na vás, jestli ho budete používat jako zdroj informací, nebo jako marketingový trik.