Rozpočet rekonstrukce bytu: jak správně odhadnout náklady a rezervy v roce 2026

Rekonstrukce bytu není jen otázka nového obkladu nebo barvy na zdech. Je to finanční projekt, který může snadno vyjít z rukou, pokud neplánuješ dobře. Většina lidí začíná s tím, že si řekne: „To by mělo jít za 300 tisíc.“ A pak se během prvního týdne práce dozví, že to bude 600 tisíc. A to ještě bez toho, co přijde za třetí týden. Proč? Protože většina rozpočtů ignoruje jednu věc - rezervu.

Co vlastně zahrnuje rekonstrukce bytu?

Když mluvíme o rekonstrukci, nejde jen o to, že si přeješ nové podlahy. To je jen začátek. Rekonstrukce zahrnuje všechno, co se děje uvnitř bytu: odstranění starých stěn, nové rozvody vody a elektřiny, opravy stropů, výměna oken, instalace topení, nová koupelna, kuchyň, omítky, dlažba, dokonce i odvoz stavebního odpadu. A to všechno musíš mít v rozpočtu - jinak ti to v průběhu práce vyskočí z kapsy.

Pro 60 m² byt v paneláku (typický počet v Česku) je průměrný rozpočet na samotné materiály kolem 200 000 Kč. Na práci připadá dalších 160 000 Kč. To je celkem 360 000 Kč. Ale to je jen základ. Pokud necháš všechno na klíč, ceny stoupají o 40-100 %. A to ani nejsme u rezervy.

Rezerva není volný peníz - je to pojištění

Nejčastější chyba? Předpokládat, že všechno bude v pořádku. To není pravda. V bytě starším než 30 let se skoro vždy najde něco, co nikdo neviděl. Vlhkost za stěnou. Zastaralé ocelové potrubí, které se při otevření rozbije. Křivé stěny, které neumožňují nainstalovat nové obklady. Tyto věci nejsou v plánu. A proto potřebuješ rezervu.

Podle České stavební komory (2024) je průměrná rezerva potřebná pro nečekané práce ve starších bytích 28,4 %. To znamená: když máš rozpočet 500 000 Kč, musíš mít 142 000 Kč navíc. A to je minimum. V Praze, kde se často vyskytují problémy s rozvodami v panelácích z roku 1980, doporučují odborníci alespoň 35 %. V regionech, jako je Plzeň nebo České Budějovice, stačí 25-30 %.

Co se skrývá za těmito čísly? Tři hlavní kategorie:

• Skrytá vlhkost - v 43 % případů je potřeba odstranit vlhkost z podlah, stěn nebo stropů. To znamená další 20 000-50 000 Kč.
• Zastaralé rozvody - ocelové potrubí, staré elektroinstalace, které nevydrží test. Výměna vody a odpadu v kuchyni stojí 3 200 Kč za práci, ale když se potrubí rozbije, můžeš se dostat na 15 000 Kč navíc.
• Křivé stěny a stropy - pokud je strop šikmý o 5 cm, musíš udělat vyrovnávací omítku. To stojí 70 000 Kč za celý byt, ale když to neplánuješ, přijde ti to jako překvapení.

Regionální rozdíly - Praha vs. zbytek Česka

Ceny se liší nejen podle stavu bytu, ale i podle místa. V Praze je cena za metr čtvereční o 25-30 % vyšší než v regionech. Proč? Vysoká poptávka, nedostatek řemeslníků a dražší náklady na dopravu materiálů.

Pro 60 m² byt:

• Praha: 950 000 - 1 600 000 Kč (kompletní rekonstrukce)
• Regiony (Plzeň, České Budějovice): 750 000 - 1 200 000 Kč

Ale to je jen za „na klíč“. Když si vezmeš samostatné firmy pro každou část práce (subdodavatelé), můžeš ušetřit až 60 %. Například:

• Elektroinstalace: 12 800 Kč (práce) + 20 000 Kč (materiál)
• Koupelna: 16 000 Kč (práce) + 29 000 Kč (materiál - vana, sprchový kout, WC)
• Omítky: 70 000 Kč (práce) + 13 120 Kč (materiál)

Na tomto přístupu je výhoda: kontroluješ každý krok. Nevýhoda: potřebuješ čas. Můžeš strávit 3-4 měsíce koordinací dodavatelů, schůzkami a kontrolami. Pokud nemáš čas, vyber si „na klíč“. Ale pak si připrav na vyšší cenu.

Co často zapomínáš - a co tě stojí tisíce

Největší chyba není podcenění práce nebo materiálů. Je to zapomenutí na další věci, které nejsou „stavba“, ale jsou nezbytné:

• Stavební povolení - pokud měníš dispozici, musíš podat žádost. To stojí 15 000-35 000 Kč.
• Odvoz stavebního odpadu - 8 500 Kč za náklad. A většinou potřebuješ 3-4 náklady.
• Dočasné bydlení - pokud rekonstruujete celý byt, budete potřebovat místnost na pár měsíců. To je 15 000-25 000 Kč za měsíc.
• Projektová dokumentace - pokud chcete změnit zatížení stěn nebo vložit nové okno, potřebujete architekta. To stojí 30 000-60 000 Kč.

Bez těchto položek je tvůj rozpočet jen iluze. A mnoho lidí se do toho pustí - a pak si vymýšlí, jak zaplatit.

Co říkají zkušenosti - příběhy z reálných bytů

Na fóru Stavebnictví.cz uživatel „StavbákPraha“ napsal: „Rekonstrukce 55 m² bytu mi vyšla na 587 000 Kč, když jsem plánoval jen 420 000 Kč. Důvod? Stará vodovodní potrubí se rozbila při otevření. Nebyl tam žádný záložní plán.“

Průzkum Re-Konstrukce.cz (2024) ukázal: 78 % lidí, kteří měli rezervu pod 25 %, překročilo rozpočet o více než 20 %. Naopak jen 32 % lidí, kteří měli 30 % rezervu, překročilo rozpočet.

Naopak: uživatel Martin K. z Prahy řekl: „Kalkulačka AZ-Reko.cz mi vygenerovala rozpočet, který se shodoval s konečnou částkou na 92 %. Díky tomu jsem věděl, kolik mám načíst.“

Jak sestavit rozpočet - 5 kroků

Není to tajemství. Stačí postupovat krok za krokem.

1. Změř byt - neodhaduj. Změř každou místnost. 60 m² není jen „větší byt“. Je to 60 m² s konkrétními rozměry.
2. Stanov rozsah - chceš jen koupelnu? Nebo celý byt? Změna dispozice? Každá volba má jinou cenu.
3. Použij online kalkulačku - AZ-Reko.cz, CenikyRemesel.cz nebo Maplo.cz. Tyto nástroje mají reálné ceny z 200 dodavatelů. Nezalož se na „z hlavy“.
4. Přidej rezervu - minimálně 30 %. Pokud byt je starší než 1990, zvyš na 35 %.
5. Nezapomeň na skryté náklady - odvoz odpadu, dočasné bydlení, povolení, projektování.

Podle průzkumu InteriumPro (2024) lidé, kteří použili kalkulačku, překročili rozpočet jen ve 27 % případů. Ti, kteří odhadovali „z hlavy“, překročili v 63 %.

Co se změní v roce 2026

Od 1. ledna 2025 se v Česku vyžaduje povinná rezerva minimálně 25 % pro všechny rekonstrukce nad 500 000 Kč. To znamená, že už nejde „vyjít z toho“. Pokud chceš získat stavební povolení, musíš mít rezervu v dokumentu.

Ceny budou stoupat. Díky nedostatku řemeslníků (deficit 28 000 pracovníků) se ceny práce zvyšují o 6-8 % ročně. V Praze se očekává nárůst o 8-12 % do konce roku 2026.

Nové AI kalkulačky (jako AZ-Reko.cz) už teď předpovídají rizika na základě věku bytu a typu panelu. Pokud máš byt z roku 1982, systém ti řekne: „Máš 78 % pravděpodobnost, že potřebuješ výměnu rozvodů.“

Když to necháš na někoho jiného

Nejčastější chyba: důvěřovat „nejlevnější“ nabídce. Podle Re-Konstrukce.cz (2024) 41 % lidí, kteří si vybrali nejlevnějšího dodavatele, muselo později zaplatit navíc 32,7 % kvůli skrytým problémům.

Nezakládej se na ceně. Zkontroluj:

• Má dodavatel písemnou kalkulaci?
• Zahrnuje všechny náklady (odvoz, povolení, projekt)?
• Má zkušenosti s podobnými byty?

82 % lidí, kteří nevyžadovali písemný rozpočet od každého dodavatele, překročilo rozpočet o více než 25 %.

Závěr: rozpočet není odhad - je to záruka

Rekonstrukce bytu není o tom, kolik si myslíš, že to bude stát. Je to o tom, kolik máš připraveno, když se všechno změní. Rezerva není zbytečná. Je to základní bezpečnostní systém. A když ji máš, neztrácíš spánek. A neztrácíš peníze.

Nejúspěšnější lidé - ti, kteří překročili rozpočet o méně než 5 % - všichni měli písemný rozpočet s 30 % rezervou. A všichni použili kalkulačku. Nezakládali se na „dobrém odhadu“.

Nejlepší rada? Začni s kalkulačkou. Ne s představou. A pak se připrav na to, že to bude stát víc. Ale bude to fungovat.