Prohlášení o bezdlužnosti nájemce: Kdy ho požadovat a proč je to nezbytné

Stojíte před novým nájemníkem a nevíte, jestli vám bude pravidelně platit nájemné? Nebo už máte nájemce, který někdy zpožďuje platby a nechcete se znovu dostat do situace, kdy vám dluží tři měsíce a nemáte jak to řešit? Prohlášení o bezdlužnosti nájemce není jen další papír, který si vyžadujete - je to vaše nejefektivnější ochrana před finančními ztrátami. A nejde jen o to, kdy ho požadovat. Důležitější je, jak ho správně získat a co musí obsahovat, aby mělo právní sílu.

Co vlastně prohlášení o bezdlužnosti nájemce je?

Je to písemné potvrzení, že nájemce nemá žádné nevyrovnané závazky vůči vám jako pronajímateli. To znamená: nezaplacené nájemné, nevyúčtované náklady na vodu, elektřinu, údržbu domu, odpad nebo jiné služby. Nejde o obecné prohlášení typu „jsem v pořádku“. Musí být konkrétní, podepsané a pokud možno ověřené úřadem.

Právní základ má tento dokument v Občanském zákoníku - konkrétně v článku 2291. Tam je jasně řečeno: pokud nájemce dluží nájemné nebo náklady na služby po dobu tří měsíců, jde o zvlášť závažné porušení. A to vám dává právo vypovědět smlouvu bez výpovědní doby. To je vážná věc. Když někdo dluží jen dva měsíce, musíte mu dát tři měsíce na odstěhování. Když dluží tři nebo více, můžete ho okamžitě vypovědět - ale jen po tom, co mu písemně vyzvali k úhradě.

Kdy je prohlášení o bezdlužnosti povinné?

Není to jen dobrá rada - je to praktická nutnost. A platí to pro všechny situace, kdy se mění vztah mezi vámi a nájemcem.

• Při uzavření nové nájemní smlouvy - to je nejčastější případ. Každý nový nájemce by měl před podpisem smlouvy předložit prohlášení o bezdlužnosti z předchozího bytu. Pokud ho nemá, neuzavírejte smlouvu. Není to záležitost důvěry - je to ochrana vašich peněz.
• Při prodlužování smlouvy - pokud nájemce zůstává, ale smlouva expiruje, neznamená to, že je vše v pořádku. Může dlužit za poslední měsíce a vy to nevíte. Požádejte ho o nové prohlášení - aktuální, na den podpisu.
• Při změně podmínek - pokud zvyšujete nájemné, měníte způsob vyúčtování nákladů nebo přidáváte nové služby, měli byste znovu ověřit, že nájemce je bez dluhů. Jinak si můžete přivlastnit problém, který už existuje.
• Při řešení sporů - pokud už někdo zpožďuje platbu, nečekáte na tři měsíce. Požádejte ho o prohlášení o bezdlužnosti za posledních 6 měsíců. To vám ukáže, zda se jedná o ojedinělý případ nebo o pravidelný vzor.

Podle průzkumu Bezrealitky z roku 2023, který zahrnoval 1 247 pronajímatelů, ti, kteří pravidelně vyžadují toto prohlášení, mají o 47 % méně případů neplacení nájmu. To není náhoda. Je to systém.

Co musí prohlášení obsahovat, aby mělo sílu?

Není důležité, jestli je vytisknuté na bílém papíře nebo vyplněné online. Důležité je, co tam je napsané.

Minimálně musí obsahovat:

• Jméno a příjmení nájemce
• Trvalý pobyt a adresa současného zdržování
• Adresa bytu, který pronajímáte
• Potvrzení, zda dluží nebo ne (musí být jasně zaškrtnuto: „bez dluhu“ nebo „dluh“)
• Období, za které se potvrzení vztahuje (např. „od 1.1.2025 do 31.1.2026“)
• Podpis nájemce
• Úřední razítko a podpis orgánu, který potvrzuje (např. městský úřad, obec, správce bytového domu)

Bez razítka a úřadu je to jen slovo. A slovo v soudním řízení neznamená nic. Pokud nájemce dluží, ale v prohlášení napíše „bez dluhu“, a vy to přijmete, můžete být v nepříznivé pozici, když se později ukáže, že dlužil.

Nejlepší je použít oficiální formulář. Městský úřad Ostrava-Vítkovice nebo jiné obce vydávají standardizované šablony. Stačí je stáhnout z jejich webu. Nebo použijte služby jako nedluzimstatu.cz, které generují dokumenty podle zákona.

Kdo a kde to může vystavit?

Nejčastěji to dělají:

• Městské úřady - pokud nájemce má trvalý pobyt ve městě, může požádat o potvrzení bez dluhů u městského úřadu. Tam mají přístup k účtům všech bytových jednotek v daném městě.
• Správci bytových domů - pokud byt patří do správy společenství vlastníků, může vystavit potvrzení správce domu. Ale jen pokud má přístup k účtům a ví, co nájemce dluží.
• Banky nebo finanční úřady - některé úřady vydávají potvrzení o finanční spolehlivosti, ale to je jiná věc. Prohlášení o bezdlužnosti se týká pouze nájemních závazků.

Nejistější je, když nájemce přináší potvrzení od někoho, kdo nemá přístup k účtům. To je jen slovo. Věřte jen úřadům, které mají přístup k oficiálním záznamům.

Co dělat, když nájemce nemá prohlášení?

Někdy se stane, že nájemce přišel z jiného města, nebo se nedostal k úřadu, nebo mu úřad trval 3 týdny na vystavení. Co teď?

Neuzavírejte smlouvu. Můžete mu dát maximálně 15 pracovních dnů na získání potvrzení. To je zákonem stanovená lhůta. Pokud za 15 dnů nic nemá, nechte ho jít. Je to lepší než mít někoho, kdo vás bude dlužit za tři měsíce a pak budete muset řešit soud.

Nebo mu můžete nabídnout alternativu: předložte mu výpis z bankovního účtu za posledních 3 měsíce, kde je vidět, že pravidelně přicházejí příjmy. A nebo požádejte o potvrzení od předchozího pronajímatele - ale jen pokud máte jeho písemný souhlas a potvrzení je podepsané a razítkem.

Bez důkazu - žádný podpis.

Co se děje, když nájemce podává nepravdivé údaje?

Pokud nájemce v prohlášení napíše „bez dluhu“, ale ve skutečnosti dluží 12 000 Kč, můžete smlouvu zrušit jako neplatnou. To říká článek 2251 Občanského zákoníku: smlouva uzavřená na základě podvodného prohlášení je neplatná od začátku.

Nejde o to, že jste „přišli o nájem“. Jde o to, že smlouva neexistuje. A to znamená, že můžete nájemce okamžitě vypovědět - a navíc mu můžete požadovat náhradu škody, pokud jste nájemné nezískali.

Nejčastější chyba? Nájemce přijde s potvrzením z jiného města, ale v něm je uvedená jiná adresa. To je červená vlajka. Zkontrolujte, zda je adresa bytu, který pronajímáte, v potvrzení uvedena správně.

Co se změnilo v roce 2026?

Od 1. ledna 2024 už můžete žádat o prohlášení o bezdlužnosti elektronicky přes eObčanku. To zkrátí dobu z 12 dnů na 3 dny. A od 1. ledna 2026 bude systém propojen s Centrálním registrem nájmů. To znamená: když nájemce podepíše novou smlouvu, systém automaticky zkontroluje, zda dluží někde jinde. Pokud ano - smlouva se nesepíše.

Je to revoluce. Pronajímatelé už nebudou muset čekat na úřady. Budou mít přístup k real-time datům. A to znamená, že v roce 2026 bude téměř nemožné najít nájemce, který dluží jinde. To je výhoda pro všechny - i pro ty, kteří platí včas.

Co si pamatovat na závěr?

• Prohlášení o bezdlužnosti není „dobrý nápad“ - je to právní nástroj.
• Požadujte ho vždy při uzavření, prodlužování nebo změně smlouvy.
• Bez razítka a úřadu - to není platné.
• Bez potvrzení - neuzavírejte smlouvu.
• Od roku 2026 bude vše automaticky kontrolováno - ale teď je vaše odpovědnost.

Největší chyba, kterou pronajímatelé dělají, je, že věří slovu. Ale v nájemném právu slovo nestojí za nic. Stojí jen dokument, podepsaný a razítkem ověřený. Vezměte to vážně. To vám ušetří tisíce korun, týdny stresu a možná i soudní proces.