Nájemní a servisované byty pro firemní klientelu: Jaký interiér funguje nejlépe?

Proč firemní klientela vybírá servisované byty místo běžného nájmu?

Když společnost přesouvá zaměstnance do Česka, největší problém není práce - je to bydlení. Hledání bytu v cizím městě, kde neznáš jazyk, pravidla ani správce, je stresující. Proto se firemní ubytování stává standardem. Nejde jen o to, že byt je vybavený. Jde o to, že vše funguje bez potíží. Od okamžiku, kdy zaměstnanec vstoupí do bytu, až po to, kdy se mu závěs přetrhne v 23:47 - vše má řešení. A to je to, co české firmy hledají.

Podle dat z Homeportal.cz z června 2023 je 82 % zahraničních zaměstnanců spokojených s firemním ubytováním. Proč? Protože jim nikdo neříká: „Zavolejte správci, ten vám to za týden opraví.“ Více než 90 % těchto bytů má 24/7 podporu, často i v angličtině. A to je klíčové. Když se třeba zahřívá voda v koupelně, nechceš hledat český telefonní číslo v půlnoci. Chceš, aby to někdo vyřídil hned.

Co je v interiéru skutečně důležité - a co jen vypadá dobře?

Nejčastější chyba? Zabývat se jen vzhledem. Mnoho projektů má luxusní nábytek, ale zapomíná na to, co zaměstnanec skutečně potřebuje. Například lednice. V běžném bytě je jedna na kuchyň. V firemním bytě - každý má svou. Proč? Protože většina nájemců je muž nebo žena ve věku 25-40 let, který žije sám. A nechce, aby mu někdo z kuchyně vyndal jeho jogurt. TVM Tower v Praze 12 to řeší tak, že každý pokoj má vlastní lednici v předsíni. To není luxus. To je logika.

Stejně tak nábytek. Nejde o to, mít nejdražší koutovou soupravu. Jde o to, aby byl odolný, snadno čistitelný a vybavený. BlahoByty.cz v roce 2023 zjistilo, že 68 % zaměstnanců si stěžuje na nábytek, který „vypadá hezky, ale zůstává po něm prach“. Proto dnes většina firemních bytů používá materiály jako laminát s vysokou odolností, tkaniny s protiprachovou úpravou a kovové nohy nábytku, které se nekřiví. A koupelna? Nejde o mramor. Jde o teplou vodu, bezpečný podlahový kryt a sprchu, která nezakousne v půlnoci.

Co se skrývá za „plně vybaveným“ bytem?

„Plně vybavený“ znamená víc než jen postel a kuchyňský link. To, co se skrývá za tímto slovem, je celý systém:

• Kuchyně: Plně vybavená - varná deska, trouba, mikrovlnná, lednice, nádobí, hrnky, lžíce, nože, čistící prostředky. Všechno to musí být v pořádku od prvního dne.
• Wi-Fi: Nejen připojení, ale i rychlost. Většina firem vyžaduje 100 Mbit/s nebo více. V některých projektech je Wi-Fi integrovaný do celého domu - bez potřeby přenášet síť z mobilu.
• Prádelna: Na každém patře. A ne jen pračka - i sušička. Některé byty mají i automatické čerpání vody a odvodnění, aby se nevyskytovaly potíže s vlhkostí.
• Bezpečnost: Elektronický vstupní systém, kamery v chodbách, 24/7 bezpečnostní služba. Není to o zvýšení bezpečnosti - je to o pocitu bezpečí.
• Služby: Čistění bytu jednou za dva týdny, výměna ručníků, případně i stravování - některé projekty mají vlastní kuchyni na každém patře, kde lze objednat jídlo za cenu, kterou by jinak platil za oběd v restauraci.

Podle studie BTR Consulting z listopadu 2023 je průměrná investice do vybavení jednoho bytu 52 000 Kč. Ale to se vrátí. Tyto byty se pronajímají o 40 % rychleji než nevybavené. A nájemné je o 15-20 % vyšší. A to je důvod, proč společnosti jako Central Group, Sekyra Group a Penta Real Estate investují do tohoto segmentu.

Co se stane, když se byt nesplňuje očekávání?

Nejčastější stížnost? „Slíbili nám premium vybavení, ale lednice neměla mrazák.“ To je skutečný problém. Podle Trustpilot.cz z října 2023 28 % uživatelů stěžuje na nesoulad mezi reklamou a realitou. A to je nebezpečné. Když zaměstnanec zjistí, že byt není tak dobrý, jak bylo slíbeno, nejenže se přestěhuje - řekne to i svým kolegům. A to se šíří rychle.

Proč to vůbec nastává? Protože některé firmy „vybírají“ byt jen podle fotek. Ale fotografie neukazují, jestli je v koupelně správná výška záchodového místa, jestli je kohoutek na kuchyni příliš krátký, nebo jestli se dveře do koupelny zavírají jen s úsilím. To všechno se zjistí až po příjezdu.

Nejlepší řešení? Uživatelské testování. Některé správce, jako IdealniNajemce.cz, pořádají tzv. „testovací příjezdy“ - zaměstnanci zahraničních firem si přijedou na 3 dny a žijí v bytě jako by byli skuteční nájemci. Pak vyplní dotazník. A právě tyto informace se pak používají k úpravám. Výsledek? O 27 % vyšší spokojenost, podle údajů Estateandbusiness.cz z roku 2023.

Je to jen pro zahraniční zaměstnance?

Ne. Ačkoliv 63 % uživatelů je zahraničních specialistů, 28 % jsou čeští zaměstnanci. Často to jsou lidé, kteří přijíždějí do jiného města - například z Brna do Prahy, nebo z Ostravy do Plzně. Pro ně je firemní ubytování způsob, jak se přizpůsobit rychle a bez stresu. A to je důvod, proč se tento model rozšiřuje i do menších měst. V Chrudimi, například, nabízí CleverProperties.cz dvoupokojový byt za 12 500 Kč měsíčně - včetně všech služeb. To je o 18 % levnější než tržní nájem.

Proč to funguje? Protože i český zaměstnanec nechce vědět, kde je vypínač světla, nebo jak se zapne klimatizace. A protože i český zaměstnanec chce, aby mu někdo vyřešil problém, když ho zrovna není.

Co přinese příštích pět let?

Trh se bude měnit. Do roku 2027 podle Martin Kyselky z Estate.cz bude 40 % firemních bytů využívat umělou inteligenci. Co to znamená? Například: když si zaměstnanec vypne světlo, systém si zapamatuje, že večer chce mít v koupelně jen slabé světlo. Nebo když si objedná jídlo, systém navrhne podobné jídlo podle jeho preferencí. A nebo - když se zjistí, že se v bytě nevypíná voda, systém automaticky pošle upozornění správci.

Další trend? Personalizace. Některé firmy už nabízejí tři různé styly interiéru: minimalistický, klasický, moderní. Za příplatek 5-8 % můžeš vybrat, jaký byt chceš. A podle dat Estateandbusiness.cz to zvyšuje spokojenost o 27 %. Lidé nechtějí jen byt. Chtějí byt, který je jejich.

Na druhou stranu - riziko. Česká národní banka varuje, že do roku 2026 může dojít k přebytku 15 000 bytů. Pokud se stále budou stavět nové projekty bez ohledu na poptávku, trh se může zhroutit. Ale pokud se zaměříme na kvalitu, na služby, na to, co lidé skutečně potřebují - pak bude tento model růst. A to je to, co dnes dělají nejlepší hráči.

Co by měla firma udělat, když chce začít s firemním ubytováním?

Nebudeš to dělat sám. A to je dobré. Nejlepší je najít specializovaného správce. Zde je, co dělat:

1. Vyber správce: Hledej ty, kteří mají zkušenosti s mezinárodními klienty. TVM Tower, BlahoByty.cz, IdealniNajemce.cz - to jsou jména, která se opakují v pozitivních recenzích.
2. Definuj požadavky: Kolik bytů? Jaký typ? Jsou tam zahraniční zaměstnanci? Potřebujete multijazyčnou podporu? Co je prioritou - cena, kvalita, rychlost?
3. Zkontroluj dokumentaci: Každý byt musí mít přehlednou dokumentaci v češtině i angličtině. Pokud ne, budeš mít problémy.
4. Požádej o testovací příjezd: Nejde jen o fotky. Požádej o to, aby se někdo přijel podívat a zkusit byt jako skutečný nájemce.

A pokud si myslíš, že to budeš řešit s běžným realitním makléřem - zastav se. Tento trh už není o prodeji bytů. Je to o výrobě služeb. A to se dělá jinak.

Co zůstane po deseti letech?

Byt, který má jen kuchyň a postel, už nebude stačit. Budou se vyžadovat systémy, které uživateli pomáhají žít. Aby se neztratil v češtině. Aby se neztratil v technice. Aby věděl, že když mu něco nefunguje, někdo je na druhé straně telefonu - a ne že to bude řešit za dva týdny.

Firemní ubytování není jen o nábytku. Je to o důvěře. A ta se staví z drobných věcí: správná výška zábradlí, fungující teplá voda, přístup do bytu v půlnoci, přehledná dokumentace. A to je to, co dělá rozdíl.