Jak zvládnout právní vady při prodeji nemovitosti v ČR

Prodej nemovitosti se často zdá být jednoduchý proces: najdeš kupujícího, podepíšeš smlouvu a peníze přijdou. Ale co když po několika měsících zjistíš, že byt není v katastru správně vyčleněn? Nebo že spoluvlastník nebyl o prodeji vůbec informován? A co když banka odmítnula hypotéku, protože právní stav nemovitosti není v pořádku? Právní vady nejsou jen technický detail - jsou jedním z nejčastějších důvodů, proč se transakce zhroutí, když už všechno vypadalo ideálně.

Co vlastně je právní vada?

Právní vada není špatná izolace, prasklý obklad nebo špatná krytina střechy. To jsou faktické vady. Právní vada je nesoulad mezi tím, co je napsané v dokumentech, a tím, co ve skutečnosti platí. Například:

• Byt je v domě, ale v katastru není jako samostatná jednotka vyčleněn.
• Byt je používán jako bydlení, ale v katastru je zapsán jako ateliér - a k tomu není kolaudace pro bydlení.
• Spoluvlastník nemovitosti nevěděl o prodeji a nepodal souhlas.
• Na pozemku stojí garáž, která nebyla povolena a nemá žádný stavební úřední dokument.

Podle Občanského zákoníku (§ 2129 odst. 2) má kupující právo reklamovat skrytou právní vadu do 5 let od nabytí vlastnictví. To je dlouhá lhůta - v Německu je to jen 2 roky, v Rakousku 24 měsíců. V Česku tedy kupující není vystavený riziku jen na krátkou dobu. Prodávající odpovídá i tehdy, když o vadě nevěděl. To se jmenuje objektivní odpovědnost.

Nejčastější právní vady - co se skutečně děje?

Podle statistik Českého statistického úřadu z roku 2023 je 18 % všech problémů při prodeji nemovitostí právní vady. A z nich je nejčastější:

• Neúplné vyčlenění bytových jednotek - 42 % případů. Zvláště časté u starších domů z let 1950-1980, kde byly byty přestavěny bez oficiálního schválení.
• Nesoulad mezi skutečným využitím a katastrálním zápisem - 31 % případů. Například byt, který je používán jako bydlení, ale v katastru je zapsán jako obchodní prostor.
• Chybějící souhlas spoluvlastníků - 15 % případů. Někdy se prodávající domnívá, že stačí jednohlasný souhlas, ale v případě spoluvlastnictví je nutný souhlas všech.

Problémy se vyskytují nejčastěji u nemovitostí postavených před rokem 1990. V těchto domech se často nezaznamenávaly přestavby, změny účelu nebo přidávání přístavek. A právě tyto „zaměřené“ úpravy se později stávají právními vadami.

Proč je to tak důležité pro prodávajícího?

Prodávající si často myslí: „Já jsem v tom všechno zřetelně viděl, nic jsem neukrýval.“ Ale právní systém v Česku nebere v úvahu, zda jste věděli, nebo ne. Pokud se vada objeví, máte tři možnosti:

1. Uznat vadu a snížit cenu - podle průzkumu Asociace realitních kanceláří ČR to muselo udělat 27 % prodávajících.
2. Uznat vadu a zrušit smlouvu - 8 % transakcí skončilo takto, s návratem celé kupní ceny.
3. Odporovat - ale většinou to skončí soudním sporem a náklady, které přesahují 100 000 Kč.

Nejhorší je, že v Česku nelze v kupní smlouvě napsat „nemovitost jako stojí a leží“. Taková klauzule je neplatná. To potvrdil Nejvyšší správní soud v rozhodnutí ze dne 12. října 2021. Kupující má právo na základě zákona - a ne na základě toho, co jste napsali do smlouvy.

Co dělat před prodejem - preventivní kontrola

Nejlepší způsob, jak se vyhnout problémům, je kontrolovat nemovitost před jejím zařazením na trh. Ne čekat, až kupující najde vadu. Více než 70 % případů lze předcházet.

Právník Mgr. Petr Knedl říká: „Důkladná kontrola před prodejem může ušetřit až 50 hodin práce a náklady na následné řešení.“ A to je pravda. Podle průzkumu REMAX Alfa z roku 2022 profesionální kontrola snižuje riziko objevení vady o 73 %.

Co přesně se má zkontrolovat?

1. Lista vlastnictví - z katastru nemovitostí. Zjistěte, kdo je skutečným vlastníkem, zda je vlastnictví úplné, a zda neexistují zájmové práva (např. servitut, zástavní právo).
2. Stavební úřední deska - zjistěte, zda je bytová jednotka v katastru vyčleněna jako samostatná jednotka. Pokud je v domě 5 bytů, ale v katastru je jen 4, máte problém.
3. Kolaudační list - pokud byt slouží jako bydlení, musí být kolaudován pro bydlení. Pokud je zapsán jako „místnost“ nebo „ateliér“, není to platné.
4. Souhlas spoluvlastníků - pokud je nemovitost ve spoluvlastnictví, musí být všichni spoluvlastníci souhlasili písemně s prodejem. Pokud někdo nebyl informován, smlouva je neplatná.
5. Účelové určení pozemku - zkontrolujte, zda je pozemek určen pro stavební účely a zda je na něm povoleno stavět byt.

Tato kontrola trvá 7-10 pracovních dnů a stojí 3 500-8 000 Kč. To je drobná částka oproti riziku ztráty 2-5 milionů Kč.

Co když vada už byla objevena?

Pokud jste prodali nemovitost a kupující vám oznámil vadu, musíte reagovat rychle a písemně. Oznámení vady musí být:

• Písemné - e-mail nebo dopis.
• Jasně formulované - napište přesně, co je vadou, kde se nachází a jak se projevuje.
• Datumové - uveďte, kdy jste vadu zjistili.

Pak má kupující dvě možnosti:

• Odstranitelná vada - může požadovat nápravu (např. vyřešení vlastnického vztahu, získání kolaudace) nebo přiměřenou slevu z kupní ceny.
• Neodstranitelná vada - např. byt nebyl nikdy správně vyčleněn a nemůže být opraven - může odstoupit od smlouvy a požadovat vrácení celé kupní ceny.

Nezapomeňte: pokud jste prodali nemovitost a věděli jste o vade, ale neřekli jste to, může se jednat o podvod. To je trestný čin.

Co se mění v budoucnu?

Od ledna 2023 je možné získat informace z katastru nemovitostí zdarma online. To znamená, že už nemusíte platit za výpis. Ministerstvo zemědělství plánuje od roku 2024 zavedení elektronického podávání návrhů na vklad - to by mělo zkrátit registraci o 5-7 dnů.

Ale nová rizika přicházejí. V roce 2023 se objevily právní vady spojené s crowdfundingovými platformami - kde několik lidí společně koupilo nemovitost. V těchto případech není jasné, kdo je skutečným vlastníkem, a to vede k nesrovnalostem.

Největší výzva pro budoucnost je nedostatek právníků, kteří rozumí složitým vlastnickým vztahům v historických domech. To znamená, že větší počet sporů bude přecházet do soudů.

Když si koupíte nemovitost - co dělat?

Největší chyba kupujících je, že si myslí: „Když je to na trhu, musí to být v pořádku.“ Ale 84 % kupujících v roce 2023 vyžadovalo před koupí profesionální kontrolu - oproti jen 52 % v roce 2019. A to je správný postup.

Nezapomeňte:

• Nikdy nekupujte nemovitost bez kontroly katastru.
• Nechte si vypracovat výpis z listu vlastnictví - ne jen přehled.
• Zkontrolujte, zda je kolaudace pro bydlení.
• Do smlouvy vložte klauzuli, kde prodávající ručí za bezvadnost právního stavu.
• Pokud máte pochybnosti - zaplaťte za právníka. 68 % kupujících, kteří objevili vadu po koupi, říká, že by raději zaplatili o 1-2 % více za kontrolu před koupí.

Právní vady nejsou jen problém prodávajícího. Jsou problém každého, kdo chce, aby transakce proběhla bez překážek. A v Česku je ochrana kupujícího tak silná, že se nevyhnete odpovědnosti - ale můžete se jí vyhnout, pokud budete předem kontrolovat.