Jak zohlednit právní vady při oceňování nemovitosti v České republice

Právní vady nemovitosti nejsou jen technická detaily v katastru. Jsou to skryté náklady, které mohou stát miliony korun. Když koupíte dům, který má na pozemku servitutní cestu pro souseda, nebo když je byt zatížený bezúplatným užíváním po 30 let, tržní cena, kterou vidíte v inzerátu, je fikce. Skutečná hodnota je o 15 až 70 % nižší. A pokud to nevíte před koupí, můžete si koupit nemovitost, kterou pak nemůžete prodat - nebo ji musíte prodat za polovinu.

Co je vůbec právní vada?

Právní vada není špatná střecha, vlhké zdi nebo prasklé dlaždice. To jsou fyzické vady, které můžete opravit. Právní vada je něco, co omezuje vaše právo k nemovitosti - a to nejde opravit. Například:

• Věcné břemeno - např. právo souseda projít pozemkem (servitutní cesta), právo na výhled, nebo právo na přívod vody
• Bezúplatné užívání - někdo má právo bydlet ve vašem domě zdarma po 10, 20 nebo 30 let
• Zástavní právo - nemovitost je zastavena jako záruka za půjčku
• Právo výkupu - někdo má právo koupit nemovitost před vámi, pokud ji chcete prodat

Podle zákona č. 151/1997 Sb. se za právní vadu považuje každé právo, které omezuje vaše vlastnické, užívací nebo požívací právo. A to nezáleží na tom, jestli je to v dokumentech nebo jen na papíře. Pokud je to zapsané v katastru, je to reálné omezení.

Proč to vůbec zohledňovat?

Protože tržní cena nemovitosti není to, co vás někdo řekne. Je to to, co byste dostali, kdybyste ji prodali v obvyklém obchodním styku - bez jakýchkoli právních vad. Když máte dům, který má věcné břemeno, tak ho nikdo nekoupí za plnou cenu. Kupující si řekne: „Když koupím ten dům, tak mám problém s výhledem a musím nechat souseda projíždět kolem mé garáže. To mi stojí peníze.“

Finanční úřady to vědí. A pokud při převodu nemovitosti nezohledníte právní vadu, můžete mít problémy s daňovým úřadem. V letech 2020-2023 bylo v 247 případech doměřeno daň z příjmů, kdy lidé snažili zohlednit předplacený nájem jako právní vadu - což je špatně. Předplacený nájem není právní vada. Věcné břemeno ano.

Generální finanční ředitelství odhaduje, že z důvodu špatného ocenění právních vad ztrácí stát ročně 150-200 milionů Kč. To znamená, že úřady kontrolují tyto případy - a když najdou chybu, přidají daň, úroky a pokuty.

Co se nepočítá jako právní vada?

Není všechno, co vypadá jako problém, skutečná vada. Podle zákona a soudní praxe se nezohledňují:

• Nájem - i když je byt pronajatý, není to právní vada
• Pacht - stejně jako nájem, jen pro pozemky
• Zástavní právo k nemovitosti - pokud je to jen záruka za půjčku, a ne omezuje užívání
• Zadržovací právo - např. stavitel drží nemovitost, dokud nezaplatíte
• Právo stavby - např. když máte právo postavit garáž na sousedově pozemku

V rozhodnutí Nejvyššího správního soudu z března 2021 (sp. zn. 7 Afs 17/2021-31) bylo jasné: předplacený nájem není právní vada. A to i když byt není volný. Kupující si musí uvědomit, že nájem je obchodní dohoda, ne omezení vlastnictví.

Jak se to vlastně počítá?

Metodika Ministerstva financí č. MF/15173/2019-74 stanovuje jasný postup:

1. Zjistěte existenci vady - objednejte výpis z katastru nemovitostí (stojí 100 Kč). Nezapomeňte na výpis z vlastnického listu. Tam je všechno zapsané.
2. Stanovte hypotetickou tržní hodnotu - jaká by byla cena nemovitosti, kdyby nebyla zatížená? Porovnejte s alespoň 5 podobnými nemovitostmi bez vad. Není to jen „to byt v sousedním domě“. Musí být stejná kategorie, stejná lokalita, stejná velikost.
3. Oceněte samotnou vadu - to je nejtěžší. Pokud je to bezúplatné užívání, spočítejte, kolik byste za byt mohli dostat jako nájemný příjem, pokud by byl volný. Pak spočítejte současnou hodnotu těchto příjmů za celou dobu trvání břemene. Pokud je to servitutní cesta, odhadněte, kolik to stojí v ztracené hodnotě výhledu, zvýšeném riziku škod nebo nižším zájmu kupujících.
4. Odečtěte hodnotu vady - hypotetická cena mínus hodnota vady = skutečná cena.

Podle průzkumu Asociace znaleckých společností ČR trvá kompletní ocenění v průměru 14 pracovních dní a stojí 8 500 Kč. Ale to je investice. Chyba v ocenění vady může stát 500 000 Kč nebo víc.

Co se často špatně dělá?

Nejčastější chyby ve znaleckých posudcích:

• Nesprávné určení doby trvání vady - např. „bezúplatné užívání“ je zapsané na 30 let, ale znalec počítá jen 10 let. To znamená podhodnocení vady o 20-30 %.
• Chybějící zdůvodnění - „vada snižuje hodnotu o 25 %“ - ale neříká, proč. Bez výpočtu je posudek neplatný.
• Použití průměrných koeficientů bez analýzy - každá vada je jiná. Servitutní cesta na hranici pozemku není stejná jako cesta skrz zahradu.
• Ignorování tržních dat - nevědět, kolik stojí podobné nemovitosti s podobnými vadami.

Podle kontroly Generálního ředitelství finančních úřadů z roku 2021 má 32,6 % znaleckých posudků chyby při ocenění právních vad. To je skoro třetina. A většina z nich je kvůli nedostatečnému zdůvodnění.

Co dělat, když koupíte nemovitost s neznámou vadou?

Průzkum společnosti RE/MAX Pro z listopadu 2022 ukazuje: 68,4 % kupujících nekontrolovalo katastrální údaje před koupí. 42,7 % zjistilo o věcném břemenu až po uzavření smlouvy.

Tady je reálný případ z fóra reality.cz:

„Koupil jsem dům s pozemkem, ale až po koupi jsem zjistil, že na pozemku je zapsáno věcné břemeno pro souseda - servitutní cesta. Při prodeji bude hodnota snížena o 25 %, což je přes 1,2 milionu Kč.“

Takto se nechávají lidé zklamat. Pokud už jste koupili, a zjistíte vadu:

• Zjistěte, zda prodávající vědomě zamlčel vadu. Pokud ano, máte nárok na náhradu škody podle Občanského zákoníku (§ 2129 odst. 2).
• Požádejte o znalecký posudek, který potvrdí snížení hodnoty.
• Pokud jste si půjčili na byt, informujte banku - může to ovlivnit zajištění půjčky.

Naopak, pozitivní případ:

„Díky znalci, který zohlednil 30leté věcné břemeno, jsem koupil byt za 35 % pod tržní hodnotou. Po 5 letech, kdy břemeno vypršelo, jsem byt prodal za plnou cenu a měl jsem 200 000 Kč čistého zisku ročně.“

Tady je klíč: znalost je síla. Kdo ví, co má v katastru, ten ví, kolik je nemovitost skutečně hodna.

Co se změní v budoucnu?

Ministerstvo financí předložilo v březnu 2023 návrh zákona č. 287/2023 Sb., který navrhuje zavést standardizované koeficienty pro snížení hodnoty nemovitosti podle druhu a délky vady. Například:

• Bezúplatné užívání 10 let: -20 %
• Bezúplatné užívání 20 let: -40 %
• Bezúplatné užívání 30 let: -60 %
• Servitutní cesta přes zahradu: -15 %
• Servitutní cesta přes stavební plochu: -25 %

Podle České bankovní asociace by to zvýšilo přesnost ocenění o 15-20 %. Ale Asociace českých znalceů varuje: „Každá vada je jedinečná. Standardizace může být jednodušší, ale ne správnější.“

Pravděpodobně do konce roku 2024 dojde k novelizaci zákona. Zatím ale platí: každá vada se musí počítat individuálně.

Kdo to může udělat?

Právní vadu může ocenit jen zkušený znalec - ne realitní makléř, nekupující, nekamarád, který „věděl“.

Prof. Jiří Šíma, znalec s 35 lety zkušeností, říká: „Největším problémem je, že znalecké posudky často nezohledňují skutečnou dobu trvání břemene. Správné ocenění vyžaduje přesnou znalost trhu a soudní praxe.“

Na trhu je mnoho nekvalitních znaleckých společností, které dělají posudky za 2 000 Kč. To je jako když si necháte vyrobit výkres domu od autodílny. Může to vypadat dobře, ale když to zkontrolujete, je to špatně.

Volte znalece, který:

• Má platnou povolenku k ocenění nemovitostí
• Je členem Asociace znaleckých společností ČR
• Má zkušenosti s právními vadami - ne jen s fyzickými vadami
• Uvede v posudku přesné výpočty, ne jen „hodnota je nižší“

Závěr: Nezapomeňte na katastr

Právní vady nejsou něco, co se dá ignorovat. Jsou to skryté náklady, které se projeví až při prodeji - nebo při daňové kontrole. Většina lidí si myslí, že „když je to zapsané v katastru, tak to není problém“. Ale to je přesně ten moment, kdy se vám všechno rozbije.

Když kupujete nemovitost:

• Objednejte výpis z katastru nemovitostí - stojí 100 Kč
• Podívejte se na vlastnický list - tam jsou všechna práva
• Nechte si ocenit všechna věcná břemena - ne jen „předpokládejte“
• Nechte si vysvětlit, co to znamená pro vaši budoucí cenu

Nezapomeňte: právní vada není chyba v domě. Je to chyba v dokumentech. A ty se neopravují - jen se zohledňují.