Dělení nemovitosti pro pronájem: Kdy se vyplatí a kdy ne

Chceš zvýšit příjem z nemovitosti, kterou už vlastníš? Dělení bytu na dvě nebo více samostatné jednotky může být jedním z nejefektivnějších způsobů, jak získat větší nájemné bez kupování nové nemovitosti. Ale ne každý byt se hodí k dělení. A ne každý investitor to zvládne udělat bez ztrát. Kdy to opravdu dává smysl? A kdy se to může stát finančním závalem?

Co vlastně znamená dělení nemovitosti?

Dělení nemovitosti znamená, že z jednoho bytu nebo domu vytvoříš dvě nebo více samostatných jednotek, které můžeš pronajímat zvlášť. To můžeš udělat dvěma způsoby: fyzicky nebo právně.

Fyzické dělení znamená přestavbu. Například třípokojový byt převedeš na dva menší byty - jeden dvoupokojový a jeden jednopokojový. K tomu potřebuješ stavební povolení, změnu účelu prostor, nové vstupy, kanalizaci, elektřinu a všechno, co to vyžaduje. Náklady se pohybují od 150 000 do 500 000 Kč, podle rozsahu práce.

Právní dělení je jednodušší - necháš budovu jako je, ale zaregistruješ ji jako dvě samostatné katastrální jednotky. To znamená, že každá část má svůj katastrální výměr a vlastní identitu. Ale nezískáš žádné nové byty. Jen máš dvě nájemné smlouvy na jednom objektu. Náklady jsou nižší - kolem 30 000 až 100 000 Kč - ale nájemné bude většinou nižší, protože lidé chtějí byty s vlastním vchodem a samostatným vytápěním.

Kdy dělení dává smysl? Tři klíčové podmínky

Není to jen o tom, že byt je velký. Je to o tom, kde je, kdo tam chce bydlet a kolik za to platí.

První podmínka: Rozdíl v nájemném za m²
V Praze, Brně nebo Ostravě se může stát, že 30 m² byt přinese 12 000 Kč měsíčně, zatímco 60 m² byt jen 18 000 Kč. To znamená, že za m² máš v menším bytě o 20 % vyšší příjem. Pokud je tento rozdíl menší než 15 %, dělení nemá smysl. Větší byty jsou vždycky levnější na m² - to je trh. Ale pokud máš vysokou poptávku po malých bytech - třeba u univerzit, v oblastech s mnoha cizinci nebo mladých profesionálů - pak se to vyplatí.

Druhá podmínka: Náklady na dělení jsou nižší než 30 % ročního nájemného
Představ si, že máš byt s nájemným 20 000 Kč měsíčně. To je 240 000 Kč ročně. Pokud budeš muset zaplatit 300 000 Kč za přestavbu, investice se ti vrátí za 15 měsíců. To je v pořádku. Ale pokud bys musel zaplatit 800 000 Kč, vrátí se ti investice až za 4 roky. A co když během toho dojde k výpadku nájmu? Nebo k zvýšení poplatků? Pak to může být riziko, které nezvládneš.

Třetí podmínka: Lokalita musí být vhodná pro malé byty
V centru Prahy nebo u Masarykovy univerzity v Brně je poptávka po bytích do 40 m² rostoucí. Podle RealityBarometer.cz se podíl těchto bytů na trhu zvýšil z 22 % v roce 2018 na 37 % v roce 2023. To není náhoda. Lidé chtějí levnější bydlení, které je blízko práce nebo školy. Pokud máš nemovitost v místě, kde se nevyplatí pronajímat malé byty - třeba v klidném předměstí s málo pracovních příležitostí - pak se dělení nevyplatí.

Daňové výhody - jak snížit daňovou povinnost

Dělení nemovitosti není jen o nájemném. Je to i o tom, jak se ti daňově daří.

Když dělíš nemovitost, můžeš rozdělit pořizovací cenu mezi jednotlivé části. Například byt, který jsi koupil za 4 000 000 Kč, rozdělíš na dvě části: 60 % a 40 %. První část (2 400 000 Kč) ti umožní odepsat v prvním roce 33 600 Kč (1,4 %) a v dalších letech 81 600 Kč ročně (3,4 %). Druhá část (1 600 000 Kč) ti dá 22 400 Kč v prvním roce a 54 400 Kč ročně poté. Celkem to znamená, že v prvním roce odepsáš 56 000 Kč. A to snižuje daňový základ.

Ještě důležitější je DPH. Od 1. ledna 2021 platí pravidlo: pokud je alespoň 60 % podlahové plochy bytových prostorů, musí být celý nájem osvobozen od DPH. To znamená, že pokud dělíš byt a pronajímáš jen byty, nemůžeš uplatnit odpočet DPH na nákladech na přestavbu. To může zvýšit náklady o desítky tisíc korun. Ale pokud máš i nebytové prostory - třeba garáž nebo kancelář - a pronajímáš je zvlášť, můžeš DPH uplatnit jen na těchto částech. To je klíčové pro investory, kteří kombinují bytový a komerční nájem.

Nebezpečí, která přehlížíš

Dělení nemovitosti není jen o penězích. Je to o právu, stavebních předpisech a lidech.

Stavební předpisy vyžadují minimálně 18 m² pro jednopokojový byt a výšku místností 2,5 m. Pokud to nesplníš, nemůžeš byt pronajímat. A pokud to přehlédneš, můžeš dostat pokutu nebo muset zpětně přestavět.

Právní problémy jsou další hlavní riziko. Pokud nemáš souhlas všech spoluvlastníků - třeba pokud byt patří tobě i tvému bratrovi - můžeš skončit u soudu. Na fóru RealityForum.cz se jeden investor dostal do soudního sporu trvajícího 18 měsíců, který ho stál přes 120 000 Kč.

A co nájemci? Více bytů = více lidí. Více lidí = více práce. Více oprav, více stížností, více kontrol. Pokud nemáš zkušenosti s správou nájmu, můžeš se dostat do situace, kdy tě nájemci zatíží víc, než ti přinese nájemné.

Krátkodobý pronájem - další možnost, ale s omezeními

Mnoho investorů přemýšlí o krátkodobém pronájmu - třeba přes Airbnb. Ten může přinést až o 30 % více než dlouhodobý nájem. Ale v Praze platí omezení: v centru jen 30 dní ročně, mimo centrum 90 dní. Pokud chceš dělit byt pro krátkodobý pronájem, musíš počítat s tím, že budeš moci pronajímat jen několik měsíců za rok. A to znamená, že budeš mít výpadky příjmů. Navíc je potřeba plnit daňové povinnosti jako podnikatel - to není jednoduché.

Podle průzkumu ČSÚ využívá krátkodobý pronájem 15 % vlastníků bytů v Praze. Z nich 40 % používá dělení. Ale jen ti, kteří mají byt v centru a jsou připraveni na administrativní zátěž, to zvládnou bez problémů.

Chtěl bych to udělat. Co teď?

Když chceš začít, nezačínej s přestavbou. Začni s analýzou.

1. Zjisti, jaké je nájemné za m² ve tvém okolí pro byty do 40 m² a pro větší byty. Použij Bezrealitky.cz nebo RealityBarometer.cz.
2. Vypočítej, kolik bys získal, kdyby ses rozhodl dělit. Udělej si kalkulačku: nájemné po dělení mínus náklady na dělení mínus náklady na správu.
3. Pojď na notáře nebo na úřad a zjisti, jestli je možné právně dělit tvou nemovitost. Některé budovy mají omezení.
4. Požádej o konzultaci s architektem - nech si udělat návrh přestavby a odhad nákladů.
5. Podívej se na daňové dopady. Vyhodnoť, zda budeš moci uplatnit odpisy a jak se DPH bude chovat.

Pokud vše sedí - nájemné je dostatečně vyšší, náklady jsou nižší než 30 % ročního příjmu, lokalita je vhodná - pak je to dobrý krok. Pokud ne - nech to být. Ne každý byt je k dělení.

Co se bude dít v budoucnu?

Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje novou stavební vyhlášku, která má sjednotit pravidla pro celou ČR. Od roku 2025 budou muset všechny nové byty mít alespoň jedno okno v každé obytné místnosti, výšku 2,5 m a minimální plochu 18 m². To znamená, že přestavby budou složitější a dražší.

Na druhou stranu se očekává změna daňového zákona, která umožní fyzickým osobám uplatňovat paušální výdaje na správu pronajímaných nemovitostí až do 10 % příjmů. To by mohlo zvýšit atraktivitu dělení pro malé investory, kteří nemají účetnictví.

Podle PAQ Research se očekává, že do roku 2027 bude 25 % všech pronajímaných nemovitostí v ČR dělených. Tendence je jasná: ceny rostou, mzdy ne. Lidé hledají levnější bydlení. A investoři hledají způsoby, jak z toho vydělat. Ale jen ti, kteří to udělají správně, zůstanou v hře.