Cena rekonstrukce bytu: Kolik zaplatíte a na co si dát pozor

Na čem nejvíc záleží při stanovování ceny rekonstrukce bytu?

Jakmile začne někdo hledat cenu rekonstrukce bytu, narazí na obrovské rozdíly v částkách. V Praze někdo platí za panelákový byt 800 tisíc, kdežto na Moravě lze zvládnout totéž za 450 tisíc. V hlavní roli není ani tak lokalita, ale velikost, rozsah změn a kvalita materiálů. Rozhodující je však hlavně to, co si do rekonstrukce pustíte a co ne. Výrazně zaváží, jestli plánujete vyměnit všechno od podlah po elektroinstalaci, nebo jenom natřít a vyměnit kuchyň.

Obecně platí, že kompletní rekonstrukce bytu – tedy podlahy, dveře, koupelna, kuchyň, elektroinstalace, vody a odpady – vyjde na 12 až 18 tisíc korun za metr čtvereční obytné plochy. Pokud chcete i s bouráním příček a úplně novým designem, počítejte s 20 tisíci i víc. A to je řeč o „běžné“ kvalitě – žádné luxusní obklady z Itálie, ale ani levná linka z hobby marketu. Jako rychlou orientaci si můžete vzít příklad: byt 2+1, 60 m², základní renovace (podlahy, omítky, koupelna, kuchyň, rozvody) padne 900 000 Kč. Když budete šetřit, jste na 600 tisících, když se rozšoupnete, 1,3 milionu není problém.

Možná vás zajímá, kde částky nejvíc naskakují. Nejvíc stojí koupelna a kuchyň, protože se tu sčítají práce i drahé vybavení. Už samotná koupelnová rekonstrukce se pohybuje kolem 120–200 tisíc za běžnou panelákovou koupelnu, když to vezmete s vybavením. Kuchyň zvládnete kolem 140 tisíc, ale když zvolíte veškeré spotřebiče vestavné a poctivé pracovní desky, stoupat může i na dvojnásobek. Velmi často lidé podcení cenu nových rozvodů elektřiny – pokud měníte celý byt, připravte si minimálně 80 tisíc. U rozvodů vody a odpadu počítejte zhruba 3000–5000 Kč za metr vedení, což se v bytě rychle nasčítá. Další položka, na kterou lidé zapomínají, je práce stavební firmy. V roce 2024 si firmy běžně účtují 400–700 Kč za hodinu práce podle specializace pracovníků.

Ptáte se, jestli můžete někde ušetřit? Možností je pár – pokud jste šikovní, zvládnete některé demoliční práce sami nebo s pomocí rodiny, třeba strhnout starou podlahu, vybourat jádro. Na druhou stranu, elektroinstalaci nebo odpad laici podle zákona dělat nesmí, takže počítejte, že na odborné práce stejně budete muset zavolat profíka, jinak riskujete trable s pojišťovnou.

Rozpočet se dá krásně vizualizovat, mrkněte na přehlednou tabulku pro byt 60 m²:

Každé číslo v tabulce je průměr z reálných rozpočtů z posledních měsíců. Pokud plánujete atypické řešení nebo prémiové materiály, horní hranice ještě není konečná. Naopak, když vychytáte slevy a uděláte něco vlastníma rukama, klidně se vejdete k dolní hranici.

Jak sestavit rozpočet a na co si dát při rekonstrukci pozor

Jestli něco pokazí dobrou náladu při rekonstrukci bytu, jsou to nečekané výdaje. Téměř každý druhý člověk, kterého znám (a třeba moje babička mezi nimi nebyla výjimkou), v půlce zjistí, že plán nestačí, a musí sahat hlouběji do peněženky. Když jsem rekonstruoval vlastní byt, největší komplikací byla stará elektroinstalace, kterou původně elektrikář jenom „opraví“. Po rozebrání bylo jasné, že se vše musí dělat znovu. Cena porostla o 70 tisíc.

Klíčové je proto plánovat s rezervou. Odborníci doporučují přičítat k rozpočtu 15–20 % „navíc“ – právě na ty linky, rozbitá stoupačka nebo podlahu v horším stavu, než se čekalo. Rezerva pokryje i nečekané nárůsty cen, což se dnes děje skoro každý měsíc. Jestli si chcete rozpočet opravdu pohlídat, připravte si podrobnou tabulku, kde budete zaznamenávat každou položku. Osobně používám klasické Google Sheets. Mějte v ní odhad ceny za materiál a práci zvlášť, a každý doklad si ukládejte, ať víte, kde vám rozpočet utíká.

Co nedělat? Lidé často šetří na kritických místech – levné spínače (které za dva roky vyměňujete znova), vodovodní baterie „no name“ číňan (kapou už během první zimy) nebo podcenění podlah. Pokud vám někdo rovnou staví jádro ze sádrokartonu a není to ověřený řemeslník, radši si vše prověřte, protože kvůli špatné konstrukci vám pak může soused zespodu klepat na strop s čůrkem vody. Taková reklamace bývá drahá sranda.

Výběr firmy je kapitola sama pro sebe. Vygooglíte desítky nabídek přes portály typu NejRemeslnici.cz nebo narazíte na „kamaráda kamaráda“ se skvělou cenou. Nepodlehněte nejnižším částkám bez ověření. Požádejte o reference, prohlédněte realizované práce, ptejte se i na zkušenosti s reklamacemi. Dobrá firma kouká na termíny, smlouvy a fakturuje až podle skutečně provedených etap. Domluvte si přesný harmonogram a trvejte na něm. Z vlastní zkušenosti vím, že každý týden zpoždění může stát víc než nervy, když už žijete mezi krabicemi nebo přespáváte u rodičů.

Dalším chytrým trikem je rozdělit si rekonstrukci na etapy. Jestli šetříte každou korunu, vyplatí se začít nejnutnějšími věcmi – třeba nejdřív koupelnu, pak kuchyň a až poté podlahy a dveře. Vždy se ale ptám, jestli vám nevadí žít v rozestavěném bytě. Kdo má doma kočku, jako já Mínu, ví, že stavební prach není zrovna ideální.

Pokud vás tlačí čas, je dobré využít komplexní „na klíč“ služby, kde firma zařídí vše od projektu až po úklid. Je to dražší, ale vyhnete se stresu a zapomenutým povolením. Myslete i na povinnosti vůči SVJ nebo bytovému družstvu – u většiny rekonstrukcí je třeba ohlášení, někdy dokonce stavební povolení (třeba při bourání příček). Nevyřešený papíry vás můžou stát tisíce korun na pokutách.

K oblíbeným tipům na ušetření patří skupinové poptávky. Dáte dohromady více bytů v jednom domě a vyjednáte slevu na řemeslné práce, rozdělíte si třeba náklady na kontejner na suť. Je to jednoduché a platí to hlavně u panelákových domů, kde se každý byt řeší podobně.

1. Porovnávejte nabídky. Nebojte se žádat detailní rozpis položek. Cenu od firmy, co napíše jen „celková rekonstrukce za 550 tisíc“, rovnou škrtněte.
2. Nešetřete na skrytých instalacích. Nové kabely a trubky vždy schováte do zdí. Levný materiál pak bolí dvojnásob, když sekáte omítky znova.
3. Myslete na detaily – zásuvky a osvětlení. Přeplněná větvení prodlužovačů nejsou řešením na deset let v budoucnu.
4. Rezerva minimálně 15 % rozpočtu je základní bezpečnostní vesta.

Reálné příklady a nejčastější chyby při rekonstrukcích

Můj soused Petr, učitel, mi kdysi říkal, že se těšil, jak za peníze z hypotéky „změní panelák v luxusní apartmán“. Realita byla tvrdší – jeho rozpočet skákal bez ladu a skladu, a když montoval nové dveře, zjistil, že zdi nejsou rovné. Musel předělat zárubně, doladit linoleum a místo dvou měsíců žil v nepořádku půl roku.

Typická chyba: lidé nedocení stav stupaček či elektroinstalace v bytě starém 40 let. Odhadují, kolik je bude stát rekonstrukce bytu, jen podle ceny nové koupelny nebo podlah. Jenže když elektrikář otevře rozvaděč a řekne, že je nutné táhnout kabely znova, cena naskočí o desítky tisíc. Stejné je to s vlhkostí ve zdech, neodvedenou vodou, nebo nezjištěným azbestem ve starém jádře. Každá tahle „drobnost“ stojí často víc, než se čekalo.

Pozor taky na kombinace nezkušených řemeslníků! Objednáte si partu na sádrokarton, ti ale neumí dobře podhledy, elektrikáři navrtají špatně světla a kvůli špatným rozměrům kuchyňské linky voláte truhláře na všechno. Lepší je mít jednu zodpovědnou osobu, klidně projekt manažera, který vše koordinuje – sice si za něj připlatíte desítky tisíc, ale ušetříte čas, nervy i peníze.

Je zajímavé, že podle loňského průzkumu agentury STEM/MARK chce většina lidí udržet cenu rekonstrukce bytu do 600 000 Kč, ale realita je o dost horší. Průměrné náklady jsou dnes v Česku kolem 950 000 Kč za kompletní třípokojový byt bez luxusních doplňků. Třetina lidí plánuje některé práce zvládnout svépomocí, často podceňují čas nebo organizaci. Průměrná doba kompletní rekonstrukce klasického bytu je tři až čtyři měsíce (pokud vše klape).

Jedna z nejlepších vychytávek, kterou jsem někde viděl, je použití tzv. stavebních deníků – zapisujete, co se kdy dělalo, jaké byly vychytávky nebo problémy. Když přijde reklamace, je papírová historie důležitější než všechna záruční lejstra. Nenechte si také namluvit, že nejlevnější materiály stačí, protože „to přece není rodinný dům“. Vyplatí se investovat aspoň do střední třídy vybavení a pořádných obkladů.

Úspěšná rekonstrukce začíná u konkrétního plánu, zodpovědné firmy a pořádného rozpočtu s rezervou. Každý ušetřený nerv a tisícovka v kapse za kvalitní řemeslníky nebo lepší materiál se vám za pár let mnohonásobně vrátí. Tak hodně štěstí se všemi přestavbami, a ať vám kočka Mína neběhá od malty až do postele!